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編輯｜吳亞

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縱觀一周地產圈大小事，本周看點（3.13-3.18）：①“超預期”釋放積極穩增長信號，央行年內首次全面降準0.25個百分點；②國家統計局：1-2 月份國民經濟企穩回升；③2月房價結束“11連跌”，3月份“小陽春”可期；④南京今年首批次集中供地落幕，4宗地觸頂搖號；⑤時代中國：去年凈虧損預期不超過100億元。

政經談

“超預期”釋放積極穩增長信號，央行年內首次全面降準0.25個百分點

央行于3月17日發布消息，為推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長，打好宏觀政策組合拳，提高服務實體經濟水平，保持銀行體系流動性合理充裕，其決定于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。在本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。

降準是央行擴張性貨幣政策之一，通過降低法定存款準備金率，影響銀行可貸資金數量從而增大信貸規模，提高貨幣供應量，釋放流動性，刺激經濟增長。

市場分析普遍認為，降準有助于增加銀行間流動性，商業銀行流動性增強則有助于更好地滿足住房需求和房企的合理融資需求，推動房地產市場平穩健康發展。

降準釋放的積極信號將在下一個階段幫助房地產市場信心進一步修復，并為金融機構提供足夠的資金支持，推動個人按揭貸款和開發貸進一步增長，預計到二季度初住房銷售可能實現正增長。

國家統計局發布1-2月主要經濟數據

國家統計局3月15日發布數據稱，今年1-2 月份，各地區各部門堅持穩中求進工作總基調，更好統籌國內國際兩個大局，突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，生產需求明顯改善，就業物價總體穩定，市場預期加快好轉，經濟運行呈現企穩回升態勢。

1-2 月份，全國規模以上工業增加值同比增長 2.4%，比去年12月份加快1.1個百分點。分三大門類看，采礦業增加值同比增長4.7%，制造業增長2.1%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長2.4%。

1-2月份，全國服務業生產指數同比增長5.5%，去年12月份為下降 0.8%，兩年平均增長4.8%。其中，道路運輸、航空運輸、郵政、住宿、租賃及商務服務等行業商務活動指數位于 60.0%以上高位景氣區間。

1-2 月份，社會消費品零售總額 77067 億元，同比增長 3.5%，2022 年 12 月份為下降 1.8%；兩年平均增長5.1%。

1-2 月份，全國固定資產投資（不含農戶）53577 億元，同比增長5.5%，比去年全年加快 0.4 個百分點；兩年平均增長 8.8%。分領域看，基礎設施投資同比增長 9.0%，制造業投資增長 8.1%，房地產開發投資下降5.7%。

1-2月份，貨物進出口總額 61768 億元，同比下降 0.8%。其中，出口34936 億元，增長0.9%；進口26833 億元，下降2.9%。進出口相抵，貿易順差 8103 億元。

1-2月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.6%。2月份，全國城鎮調查失業率為 5.6%，比上月上升 0.1 個百分點。

1-2 月份，全國居民消費價格（CPI）同比上漲 1.5%。分類別看，食品煙酒價格同比上漲 3.4%，衣著價格上漲 0.6%，居住價格下降 0.1%。

國家統計局指出，1-2 月份，伴隨著疫情防控較快平穩轉段，經濟循環加快暢通，生產需求明顯改善，經濟運行企穩回升。

下階段，要堅持穩字當頭、穩中求進，完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快政策落實落地，大力提振市場信心，推動經濟運行整體好轉，努力實現質的有效提升和量的合理增長。

土地市場

國家統計局：1-2月份全國房地產開發投資下降5.7%

國家統計局3月15日披露數據，今年1—2月份，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。

同期，房地產開發企業房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%。其中，住宅施工面積527695萬平方米，下降4.7%。

房屋新開工面積13567萬平方米，下降9.4%。其中，住宅新開工面積9891萬平方米，下降8.7%。

房屋竣工面積13178萬平方米，增長8.0%。其中，住宅竣工面積9782萬平方米，增長9.7%。

南京今年首批次集中供地：4幅觸頂成交

南京今年首輪集中供地于3月17日結束，11幅涉宅用地全部成交，收金176.688億元。

其中4幅觸頂成交，3幅溢價成交，4幅底價成交；成交樓面均價19364元/平方米，平均溢價率7.98%。

本輪土拍吸引了近30家房企參與，國企央企占據半數以上份額，11宗地塊中有7宗被國企央企收入囊中；民營房企出手也相當闊綽，偉星房產豪擲31億元拿下河西南G03地塊。

對比近期拍地的城市來看，南京本輪土拍熱度不俗，且溢價率趕超蘇州今年首輪土拍。從近期全國各地土拍表現來看，“熱點城市率先升溫”的特征已越發明顯。但樓市壓力較大的城市，仍暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期。

原恒大集團深圳南山餅干廠舊改項目新規劃出爐

3月14日，深圳市南山區公布了招商街道原聯合餅干廠城市更新單元規劃(草案)。項目位于南山區招商街道后海大道與工業七路交匯處西北角，公共配套設施內容包括：社區服務中心400平方米、2班托育服務機構500平方米等。

該項目最初于2016年12月由恒大集團取的，并在2019年2月全部拆除完成。到了2021年，恒大陷入流動性危機。招商蛇口“進場”成立了合資公司，接盤了該項目。

觀樓市

2月70城新房價格近八成環比上漲，3月份“小陽春”可期

伴隨政策端繼續發力，信貸環境相對寬松，房地產市場活躍度提升。

3月16日，國家統計局發布數據顯示，2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。這也意味著近八成城市新房市場重回上漲區間，過半數城市二手房價格開始上漲。

從變化來看，新房、二手房價格環比雙雙實現轉正，系新房近18個月以來首次轉正，二手房近19個月來首次轉正，房價正式進入“企穩回升”階段。

市場分析普遍認為，隨著需求快速釋放，預計3月份房地產市場修復速度較2月份有所放緩，但市場真正的全面回暖還需要一定時間。

“今年來看，在一系列政策作用下，隨著經濟轉暖，房地產市場出現了一些積極變化。”國家統計局新聞發言人付凌暉在3月15日新聞發布會上也表示，總的來看，目前房地產市場還是處在調整階段，后期隨著經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。

廣西：做實“一市一策”“一樓一策”方案，大力推進保交樓

3月14日，廣西壯族自治區召開2023年“3·15”國際消費者權益日新聞發布會。會上，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳副廳長、新聞發言人葉云表示， 2023年將重點抓好四件事，努力推動廣西房地產市場平穩健康發展。

一是大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩妥實施房地產長效機制，保持調控政策的連續性、穩定性，因城施策，努力穩地價、穩房價、穩預期。同時，將加大力度，增加保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，解決新市民、青年人等群體住房問題。

二是大力推進保交樓、保民生、保穩定工作。按照法治化、市場化原則，壓實城市屬地責任和企業主體責任，做實“一市一策”“一樓一策”方案，提高國家專項借款資金使用效率，加強商品房預售資金監管，切實維護購房者合法權益。

三是努力提高住房建設標準和住房品質。以“人人有房住、房子有人住、人人住好房”為目標，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，切實提高住房服務品質，打造“好房子”樣板，從好房子到好小區，從好小區到好社區，推動形成產品優質、企業健康、市場平穩、良性循環的新發展格局。

四是規范整治房地產市場秩序。會同有關部門依法查處房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域違法違規行為，營造誠信守法、風清氣正的市場環境。

資本圈

榮盛發展：公司將暫停支付兩只美元債的相關款項

3月16日，榮盛發展發布公告稱，“RISSUN 9.5 03/16/23”和“RISSUN 9.5 09/17/24”兩只美元債的相關款項暫停支付。

榮盛發展稱，自去年11月7日完成有關票據的同意征求以來，公司一直就公告中披露的潛在重組與持有大量未償票據本金的部分持有人進行積極和建設性的對話。

榮盛發展表示，公司繼續致力于公平對待所有海外債權人，并預計將暫停支付上述兩筆票據的款項，包括將于3月將到期的本金和利息，以保留資源并為所有海外債權人提供公平和公正的待遇。

此前，榮盛發展預期公司2022年歸母凈利潤虧損190億元-250億元，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響；同時2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。

重慶華宇集團完成發行11億元中期票據，票面利率4.5%

重慶華宇集團于3月17日披露2023年度第一期中期票據發行情況公告，已完成發行的債券簡稱“23華宇集團MTN001”、對應發行金額為11億元、債項利率4.5%，發行期限為3年。

官方資料顯示，華宇集團成立于1983年，是一家以地產、優家、建設、金融為一體的全球多元化運營集團。截至目前，已累計開發樓盤286個，在售項目98個， 項目分布在重慶、天津、廣州、南京等全國30個城市。

華宇集團在去年8月接手了正處于流動性危機的融創集團在重慶的項目股權，該項目位于重慶的星城原麓項目；此外，華宇集團還對融創另一個合作項目——天瀾上鏡的余下股權進行了收購，該項目為融創城項目三期。

泰禾集團：子公司福建泰康債務獲展期，仍未形成整體債務重組方案

ST泰禾于3月16日披露了關于債務展期及繼續為控股子公司提供擔保的公告，子公司福建泰康房地產開發有限公司作為借款人，擬與中國民生銀行股份有限公司福州分行繼續合作并簽署《借款變更協議》，借款本金余額約為2.8億元，借款到期日調整到2024年7月25日。

ST泰禾將為《借款變更協議》所涉及的負債和義務繼續提供連帶責任保證擔保，保證期間為債務履行期限屆滿之日起3年。

此前ST泰禾預期2022年公司歸母凈利潤虧損約39億元–52.84億元；自遭遇流動性危機以來，截至目前ST泰禾仍未形成全面債務重組解決方案。

雅居樂擬發行10億元附帶CDS的公募債，發行期限1+1年

據多家媒體報道，雅居樂擬發行10億元附帶CDS的公募債。此次的發行規模不超過10億元，發行期限為1+1年。

增信措施方面由雅居樂集團控股有限公司提供100%全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保；由國泰君安、廣發證券和中證金融聯合創設信用保護憑證覆蓋100%發行規模，保護期限不超過1年。

附帶的CDS方面，信用保護賣方為國泰君安、廣發證券和中證金融聯合創證，綜合收益為4%以上且保費不低于1.5%，保護期限1年，結算方式以實物結算。

CDS是指信用違約互換，又稱為信貸違約掉期，也叫貸款違約保險，是目前全球交易最為廣泛的場外信用衍生品。

公開資料顯示，CDS買家所獲得的保護為在信用事件的條件下，仍可獲得預期的收入甚至利潤。而在沒有信用事件的條件下，如所擔保的債券按期履約，CDS賣家也將從買家獲得定期的保險費收入，也能由此獲取利潤。

雅居樂集團目前在公開市場上仍保持著零違約，今年以來也一直在債券市場上發力融資。除了公開市場債券融資之外，其還曾于1月中旬完成先舊后新配售2.195億股，所得款項凈額約4.89億港元，用作公司美元債的償還、現有債項再融資及一般企業用途。

房企圈

齊界辭任大連萬達商管董事長一職，肖廣瑞獲選接任

3月13日晚間，大連萬達商管發布公告稱，齊界于近日向公司董事會遞交辭職報告，因個人原因辭去董事長職務。

根據公告，在齊界辭職之后，3月10日，大連萬達商管第五屆董事會第八次會議作出決議：選舉肖廣瑞擔任公司董事長。

肖廣瑞和齊界兩人都是王健林的肱股老臣，更被稱為王健林的“左膀右臂”。加入大連萬達商管前，肖廣瑞曾在大連醫科大學附屬一院、大連醫藥集團、大連三寰集團擔任管理職務。

加入大連萬達商管后，肖廣瑞曾擔任萬達文化集團副總裁，萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經理等職務；目前其擔任萬達集團董事、珠海萬達商管集團執行董事兼總裁。

齊界出生于1966年，2000年4月加入大連萬達集團，曾擔任萬達商業管理集團公司總裁、執行總裁、副總裁及南方項目管理中心總經理等多個職務。

寶龍商業調整組織架構，新增6大城市招商中心

據多家媒體報道，寶龍商業于3月16日進行組織架構調整，增設6大城市招商中心，在“重運營、強創新”的基礎上，將招商作為核心重點。

寶龍商業原招商營運中心，將被拆分為“招商管理中心”和“營運管理中心”，同時增設杭州、寧波、上海、南京、福建、山東六大城市招商中心，旨在充分發揮區域招商優勢，進行針對性招商營運工作。

業績速遞

綠城管理：去年凈利潤增長31.7%，地方國企、城投拿地增長

“代建第一股”于3月17日發布2022年業績公告，2022年，公司實現總營收26.56億元，同比增長18.4%；綜合毛利率達到52.3%，較上年同期的46.4%提升5.9個百分點；歸母凈利潤達到7.445億元，同比增長31.7%。

公告顯示，2022年，綠城管理控股繼續保持房地產輕資產開發領域第一身位，連續七年保持20%以上的代建市場份額。

截至2022年年末，綠城管理的代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區的120座主要城市，合約項目總建筑面積1.014億平方米，較去年同期增長19.8%；在建面積4720萬平方米，較去年同期增長7.1%。

時代中國：去年凈虧損不超過100億元

時代中國于3月17日發布盈利警告，預期2022年全年公司歸母凈利潤虧損介乎約80億元——100億元。

時代中國稱，虧損主要歸因于房地產行業市道疲弱，導致公司全年結轉的項目毛利率下降；新型冠狀病毒疫情導致公司施工進度減緩，以致交付物業面積、結轉物業收入及城市更新業務收入下降；此外，物業項目及其他資產減值增加，也影響公司利潤表現。

往期運營公告數據顯示，時代中國2022年累計合同銷售金額約為397.91億元，同比減少58%；全年交付了38個項目，近4萬套房。

地產行業拐點已現，今年預計龍湖集團去化率65%以上

龍湖集團于3月17日召開2022年業績發布會，2022年，龍湖的總營收同比增長12.2%至2505.7億；歸母凈利潤為243.6億元，核心權益后凈利潤同比增長0.5%至225.4億元。

開發業務仍是龍湖收入的最大來源，2022年該板塊的營業額為2270.2億元，同比增長11%，結算毛利率為17.9%。

龍湖執行董事兼首席財務官趙軼指出，“行業在回歸，今年我們希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩定階段。”

業績會上，龍湖并未公布今年集團全口徑銷售目標。龍湖高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠張旭忠透露，按照目前的運營節奏安排，公司今年預計會在65%以上的去化率，較去年58%的去化水平會有所提升（2022年龍湖供貨3500億元，實現簽約銷售2016億元）。

同時，今年龍湖會采用相對彈性的供貨策略，根據市場變化及城市不同，采取“一城一策”，以平衡量價關系，做好貨值管理，做有質量的增長。

招商局置地“增收不增利”：去年凈利潤下降41%至3.29億元

3月15日，招商局置地披露2022年全年業績情況。全年實現總營收298.71億元，同比增加約15.2%；毛利率約為13.4%，同比下降5.1個百分點；歸母凈利潤約為3.29億元，同比減少約41.09%。

對于毛利下降的原因，招商局置地在年報中解釋，主要由于2022年結轉收入中毛利率較低項目占比較高及減去物業約2.067億元所致。

對于未來的行業情況，招商局置地認為行業政策有所改善，房地產未來仍是10萬億級的大市場，隨著去年11月的地產政策的“三箭齊發”和“金融16條”等紓困政策的出臺，房地產企業信用和房地產銷售有望改善，地產銷售在2023年反彈的概率增加，從而帶動地產投資企穩，迎來可觀的信用擴張。

貝殼：去年總交易額降32.3%，預計今年一季度凈收入同比上升四成

3月16日，“居住產業數字化服務平臺”貝殼公布2022年第四季度及財政年度未經審計財務業績。2022年實現凈收入607億元，同比下降24.9%；凈虧損為13.97億元，全年經調整凈利潤為28.43億元

對于凈收入下降的原因，貝殼稱，受2022年市場情緒低迷及COVID-19反復擾動公司營運，公司全年總交易額由同比減少32.3%至26096億元。

從去年四季度表現看， 貝殼交易總額為6470億元，凈收入167億元；凈利潤為3.72億元，經調整凈利潤15.47億元。

2022年貝殼的綜合毛利率為22.7%，相比2021年的19.6%提升了3.1個百分點。貝殼稱，相較于新房業務，貢獻利潤率相對較高的存量房業務及家裝家居收入占總收入占比提升。

同時，隨著鏈家經紀人數量減少、固定薪酬成本減少，導致存量房業務的貢獻利潤率提高；利潤率較高的項目數量增多以及固定薪酬成本占新房業務凈收入的比例相對降低，致使新房業務的貢獻利潤率提高。

截至2022年末，貝殼的經紀人數量為394020名，較上年減少13.3%；門店數量為40516家，較上年減少20.6%。

對于今年第一季度業績展望，貝殼稱，基于近期房地產相關政策和措施的潛在影響，一季度凈收入總額將介乎于180億元-185億元，同比將上升約43.4%-47.4%。

越秀地產2022年銷售額逆勢增8.6%，凈利潤增長10.2%

2022年，越秀地產成為行業為數不多完成業績目標的房企。全年錄得合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%；超額完成2022年1235億元的銷售目標，創歷史新高。

在3月15日舉行的業績發布會上，越秀地產將公司今年的銷售目標增幅設定為6%（即1320億元），年內公司的可售資源為2400億元。

越秀地產董事長及執行董事林昭遠透露，“在制定2023年的銷售目標時，公司有點糾結，到底應該定多少合適，但目前來看市場稍有點回暖了，所以今年按照6個點的增長進行鋪排。總體上我認為十幾萬億規模的市場，公司還是有信心可以完成今年的目標。”

主要盈利指標方面，2022年越秀地產實總營收約724.2億元，同比上升26.2%；歸母凈利潤

約為39.5億元，同比上升10.2%；按核心凈利潤的派息比率為40%，經營業績逆勢增長。

龍光集團預計去年最多虧損90億元

3月13日，龍光集團發布2022年盈利預警，預期2022年公司將錄得凈虧損約70億元-90億元。

對于虧損的原因，龍光集團解釋，主要因受新冠病毒疫情影響導致工程進度推遲，年內結轉體量下跌，確認收入減少；房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；及對物業項目計提的減值準備。

中國平安：非常看好商辦、長租公寓、園區類的不動產投資

中國平安成為首家披露2022年正式業績的A股上市險企，于3月16日舉行線上業績發布會。2022年，公司實現總營收11105.68億元，同比下滑5.9%；歸母凈利潤837.74億元，同比下滑17.6%。

中國平安被稱為“中國最大的隱形地主”，過去幾年間曾先后重倉持股碧桂園、融創中國、華夏幸福、朗詩集團、旭輝控股等13家房企，地產業務的風險敞口也讓其受到了房企爆雷事件以及違約潮的牽連。

尤其是2021年，中國平安對華夏幸福計提資產減值準備共計432億元，其中股權159億元、債權273億元，對公司稅后歸母凈利潤的影響金額打到243億元；同期，中國平安歸母利潤同比下降29%，降至1016.18億元。

從最新披露的年報來看，中國平安對地產的投資已經出現了一些變化。一是逐步減少對地產的投入比重，截至2022年年末，中國平安保險資金投資組合中不動產投資余額為2045.62億元，在總投資資產中占比4.7%，較一年前5.5%的比重下降了0.8個百分點。

二是中國平安已傾向于物權類的不動產投資，降低了股權及債權投資。年報顯示，其物權的不動產投資同比上升17.23%，股權和債權則同比分別下降了20%、29.9%。

年報披露的“長期股權投資”數據顯示，截至2022年年末，中國平安持有華夏幸福的凈額已經從年初的36.21億元降至25.22億元，盡管股權占比仍為25.02%；持有中國金茂的股權由14.02%降至13.36%，持有旭輝控股的股權也由7.91%降至0%。

業績會上，中國平安首席投資執行官鄧斌在談及今年的資產配置時指出，“首先是堅持戰略資產配置的牽引，戰略資產配置是穿越宏觀周期的、長期的配置，這個配置指引著平安不斷地延展資產久期匹配負債久期，現在資產負債的久期差非常小，不到四年，應該說在行業中比較亮眼的一個數字。”

他還表示，中國平安非常看好具有穩定現金流的不動產投資，“比如說商辦、長租公寓、園區類的投資，這一類的投資會帶來長期穩定的現金流，以及價值增值的潛力。”

（結合各部委官網信息、省市區政府官網信息、企業公告、搜狐財經報道整理，部分信息來源澎湃新聞、觀點地產網等媒體綜合報道。）

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