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黃瑜：“十四五”中期復盤，預判中國房地產市場走勢

2023-07-07 22:10:34來源： 中指研究院

【資料圖】

在多個超預期因素影響下，2021年以來全國房地產市場經歷了“大起大落”，與過去幾個周期相比，市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也更長。從市場不同發展階段來看， 2021年上半年，房地產市場延續2020年下半年的火熱行情，全國商品房銷售規模屢創新高，2020年出臺的企業端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”對市場的影響短期并未明顯顯現。下半年政策顯效疊加出險企業數量增加，購房者入市節奏放緩，市場快速降溫。2022年全國房地產市場持續底部震蕩，2023年上半年市場先升后降，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升，二季度，購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。

2023年下半年房地產政策力度和節奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地產作為經濟“穩定器”，托底政策或將加快落地。當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。下半年市場恢復仍有波折，全年銷售面積在13億平方米左右，新開工、投資持續下行。

此前在2020年末，測算 “十四五”全國商品住宅銷售面積約61.4~64.1億平，但隨著市場環境變化，市場規模整體或偏下限水平。2021-2023年5月，全國商品住宅銷售面積合計約31億平，占中指預測總量的比重超50%。市場在經歷了“大起大落”后，預計未來兩年將逐漸回歸常態，年均商品住宅銷售規模降至12億平方米以下，改善性住房需求韌性或進一步凸顯。

另外，“十四五”期間，全國計劃籌建保租房870萬套（間），未來租購并舉住房制度持續完善，大城市租賃市場存在較大機會。當前商辦市場總量過剩，一方面企業需要提升運營能力，把握未來公募REITs擴圍機遇；另一方面緊抓租購并舉契機，利用商改租政策盤活存量。從房企競爭格局來看，央國企市場份額有望繼續提升。行業進入新的發展階段，建議企業積極營銷，保交付、提升產品力，優化投資，實現輕重并舉的新發展模式。

最后，房地產過去為經濟發展做出重要貢獻，未來也不應拖累經濟，行業經歷調整后必將實現高質量發展。

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