廣州將進一步規范全市征收農民集體所有土地工作，維護被征收土地農村集體經濟組織、農民及其他權利人的合法權益。

5月13日，廣州市規劃和自然資源局在其官網發布《廣州市征收農民集體所有土地管理辦法(征求公眾意見稿)》(以下簡稱《管理辦法》)，公開征求社會公眾意見。根據《管理辦法》，“適用范圍”增加了“三舊”改造項目涉及集體建設用地轉為國有建設用地或者完善征收手續的土地，可按照該辦法規定的征收程序及標準執行。征收土地需遵循合法、公平、合理的原則，保障被征收土地農民原有生活水平不降低和長遠生計。

《管理辦法》共五章51條，對征收農民集體所有土地的征收目的、征收原則、人民政府申請征收土地的前期工作、征收土地程序、補償標準等進行了規范和細化，增強了對征收農民集體所有土地的可操作性。

明確征收土地程序

征收土地預公告不少于十個工作日

為妥善承接和細化上位法要求，廣州市規劃和自然資源局對《廣州市農民集體所有土地征收補償試行辦法》(穗府辦規〔2017〕10 號)進行修訂，起草了《管理辦法》，其中對征收土地程序部分進行了細化規定。

《管理辦法》指出，為了公共利益的需要征收土地的，區人民政府須依法完成規定的前期工作后，方可提出征收土地申請。上述前期工作包括發布征收土地預公告、完成土地現狀調查及結果確認、完成社會穩定風險評估、發布征地補償安置方案公告、完成征地補償登記、測算和安排相關費用、完成征地補償安置協議簽訂。

符合征收條件的用地，應當實行統一征收。涉及農用地轉建設用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續，由區人民政府依法組織完成征收土地前期工作，與農用地轉用一并提出征收土地申請。

征收土地需進行預公告，內容應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等，預公告時間不少于十個工作日。《管理辦法》特別提到，征收土地預公告發布之日起，在擬征收土地范圍內通過搶栽搶建等方式不正當增加補償費用的，包括新建、改建、擴建房屋或者其他建筑物、構筑物，種樹、種草或者種植其他作物等，對搶栽搶建部分不予補償。

在進行征收土地公告時，區政府在收到征收土地批準文件之日起十五個工作日內，應當按照本辦法第六條規定發布征收土地公告，即采取現場和網絡相結合方式進行，其中現場公告應當在擬征收土地所在的鎮(街道)、村(聯社)、村民小組(社)范圍內發布，同時在市、區人民政府及自然資源主管部門網站發布網絡公告。征收土地公告期不少于十個工作日。

值得一提的是，被征收土地所有權人、使用權人應當在約定或者規定的期限內交出土地。在規定期限內提前交出土地并積極配合完成征收土地相關手續的，可以給予適當獎勵。具體獎勵措施和標準由各區人民政府另行制定。

補償標準、補償范圍有新規

農民可自愿以土地補償費用入股

《管理辦法》中明確了征收土地補償安置方案，區人民政府應當依據社會穩定風險評估結果并結合土地現狀調查情況，載明征收范圍、土地現狀、征收目的、補償方式和標準、安置對象、安置方式、社會保障等內容。

征收土地補償費用主要包括土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、青苗 和其他地上附著物等補償費用。補償費歸土地所有權人所有，安置補助費?？钣糜诒话仓萌藛T。未經確權登記的，如土地權屬有爭議，經相關村(聯社)、村民小組(社)依法表決同意的，可以先行支付給指定對象。

補償標準方面，按照經依法批準公布的征收農用地區片綜合地價執行。同一征收土地項目的征收土地范圍跨越不同區域，原則上按對應區域的征收土地補償標準予以補償。其中青苗補償費包括一般青苗補償和長生青苗補償。(一般青苗 補償是指對被征收土地上正處于生長階段的短期農作物的補償，包括水稻、蔬菜、花生、薯類、甘蔗、玉米、豆類等。長生青苗補償是指對被征收土地上正處于生長階段的、生長周期較長的經濟作物以及水產養殖品的補償，包括苗木、花卉、果樹和水產品等。)

征收土地補償中涉及青苗、地上附著物或者桿(管)線遷移及人畜飲水恢復工程需要評估的，評估機構由區人民政府指定部門與權利人協商選定;協商不成的，由區人民政府指定部門組織通過多數決定、隨機選定等方式確定。征收土地涉及除農村村民住宅外的其他地上附著物原則上按照建安成本價予以補償，具體補償按照經依法批準公布的標準執行。

特別值得關注的是，《管理辦法》中提及，對有長期穩定收益的項目用地，在農民自愿的前提下，鼓勵以征收土地補償費用入股，或者以經批準的建設用地土地使用權作價入股，作為被征收土地劃撥或者出讓的條件。農村集體經濟組織及其成員可以通過合同約定以優先股的方式獲取收益。

涉及農村民宅先補償安置后搬遷

規定期限內或提前搬遷可獲獎勵

《管理辦法》明確提出，對征收土地涉及農村村民住宅的，相關人員應當做到先補償安置、后搬遷。對農村村民住宅給予補償安置后，農村村民住宅權利人應當在征收土地補償安置協議約定的搬遷期限內完成搬遷。

征收土地涉及農村村民住宅的補償安置方式包括復建安置、產權調換、貨幣補償等。

根據要求，村民委員會辦公場所、祠堂、圩集、廟觀等農村集體經濟組織的公共建筑物及公共設施可以按照“拆一補一”的原則復建安置或者產權調換，其余征收土地涉及的非農村村民住宅實行貨幣補償。而選擇復建安置或者產權調換的，農村村民住宅權利人應當結清貨幣補償金額與復建安置或者產權調換的房屋價值的差價。

這里值得注意，農村村民住宅應當以不動產權屬證書或者登記證明，用地、建房批準文件，人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者有效遺囑等作為安置依據。房屋的用途和建筑面積，以不動產權屬證書或者登記證明、建房批準文件的記載為準,記載情況與不動產登記簿不一致的，以不動產登記簿為準。

征收土地涉及的物業、農村村民住宅權利人不選擇復建安置或者產權調換的，物業、農村村民住宅的重置價加區位補償價給予貨幣補償。貨幣補償金額的計算公式：重置單價×核定的房屋套內建筑面積+區位補償單價×核定的土地補償面積。各項單價標準按照區人民政府批準公布的標準執行。

《管理辦法》對住宅復建安置或者產權調換標準做出了詳細的規定。有合法產權的農村村民住宅，按照農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定，以及按照每棟或者每戶農村村民住宅280平方米確定套內建筑面積進行復建安置或者產權調換，復建房屋優先選取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具備復建安置條件的，由區人民政府籌建安置房源作為產權調換。

其中，對于農村村民住宅合法產權套內建筑面積不足 280 平方米的，可以根據意愿按 280 平方米予以安置，不足部分需按復建房屋的建安成本價購買。而農村村民住宅合法產權套內建筑面積超過 280 平方米的，超出部分建筑面積按照上述予貨幣補償方式進行補償，該部分貨幣補償可以折算成股份參與集體物業收益分紅。

《管理辦法》還提到，農村村民住宅權利人在規定期限內或者提前搬遷的，可以參照國有土地上房屋征收的獎勵標準給予獎勵。

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