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作者|王迪

編輯|吳亞

【資料圖】

為保交付架設“輸血”管道，出險房企不超過28億元定增還在努力促成中。

6月29日，中南建設(000961.SZ）就申請向特定對象發行股票的第二輪審核問詢函對深交所進行回復。

回復內容涉及債務違約、債務重組相應計劃及其可行性、募投項目預售資金用于其他用途、項目是否存在資金挪用等違法違規、參股公司是否涉及教育相關業務等。此前，在6月16日，中南建設已經就相關問題回復過深交所。

其中，公告特別提到，目前中南建設境外子公司美元優先票據已發布初步重組方案，重組獲得階段性進展。

值得一提的是，在資本市場中，6月30日開盤，房地產板塊局部活躍。中南建設漲停，股價報1.57元/股，市值為60.08億元。

有息負債470.5億元，到期暫未償付金額49.5億元

針對公司債務違約具體情況，中南建設在回復中表示，截至2023年3月31日，銀行借款期末余額277.27億元，其中5.58億元本金的借款存在逾期未兌付的情形；向信托公司等其他非銀行金融機構借款期末余額134.43億元，其中41.93億元的借款存在逾期情形。

在境外美元優先票據方面，截至2023年3月31日，中南建設境外子公司期末4只存續的美元優先票據本金合計4.53億美元，折合人民幣31.14億元。

其中，債券代碼為XS2349744594和XS2008677341的兩只美元優先票據的部分持票人在票據到期后未接受交換要約，期末本金合計0.30億美元存在到期尚未還本付息，應付利息合計人民幣0.30億元。債券代碼為XS2288886216和XS2484448787的兩只美元優先票據暫未支付半年度利息，期末本金合計4.23億美元。

總體來看，截至2023年3年末，中南建設有息負債470.5億元，占總資產的比重15.79%。其中，到期暫未償付的金額49.5億元，包括銀行借款5.6億元，非銀行金融機構借款41.9億元，境外子公司發行的優先票據本金0.3億美元（折合人民幣2億元）。

為進一步化解有關有息負債風險，中南建設承諾：針對有關銀行和非銀行機構借款，公司保證資本承諾出局之日起半年以內，將與有關機構達成新的借款方案，或償付有關借款；針對境外子公司發行并存續的全部4.5億元美元優先票據，公司保證自本承諾出具之日起半年以內，將與有關投資者達成重組協議。

針對償債，中南建設表示，將積極與每家金融機構溝通，探討優化協議的可能性。繼續推動銷售，加快回款，保持靈活的經營節奏，努力盤活資產，堅持審慎策略，嚴格控制支出，確保經營安全。充分利用資本市場，補充權益資本，擴展新的融資，更快恢復盈利，引導市場信心。

美元票據初步重組方案公布， 約37%債權人已簽訂協議

對于出險房企，更為重要的是債務重組進展。

對照同行業的花樣年、融創中國、富力地產、綠地控股、華夏幸福等房企境外債務重組情況來看，該類企業境外債務重組從啟動到獲得持有人的同意，平均歷時1-2年。

中南建設也在回復函中承諾自本問詢函回復出具日起半年以內，將與有關投資者達成重組協議。

2022年11月，中南建設境外子公司公布暫停支付美元優先票據利息，聘請財務顧問和法律顧問，啟動美元優先票據重組。

為此，針對債務展期協議即債務重組方案，中南建設回復，截至問詢函回復出具日，針對期末銀行與非銀機構借款合計47.51億元的逾期情況，公司通過協商展期、償還、優化協議等方式解決。

對于境外美元債，優先票據持有人持有票據本金額的1%的現金贖回，剩余票據本金額的99%和截至重組生效日（不包括當日）全部持有票據應計未付利息發行新票據，新票據按3:7的比例分為第1批和第2批，分別在重組生效日（“新發行日”）后3年和4年到期。

新票據將有強制贖回條款，就第1批而言，要求公司境外子公司在新發行日起18個月、24個月和30個月贖回新發行日該批次票據本金總額的5%，以及就第2批而言，截至新發行日期后30個月、36個月和42個月贖回新發行日該批次票據本金總額的5%。

此外，新票據利息應在新發行日后的第一年以實物支付，其余年份則以現金支付。新票據每半年支付一次利息，利率為每年6.0%（如果利息以現金支付）或7.0%（如果利息以實物支付）。根據新票據契約，實物利息通過境外子公司發行的該批次新票據支付，票據金額等同于該等利息金額（以1美元為增量）。

截至2023年6月23日，中南建設境外子公司公布初步重組方案，約37%的美元優先票據持有人已簽署支持有關方案。按照相關規定，超過75%的優先票據持有人加入重組支持協議重組方案即獲得通過。

事實上，目前化解房地產行業風險任務仍然艱巨，在化債過程中，保交樓是重塑企業信用的重要內容。數據顯示，中南建設1-6月房地產板塊累計交付房屋4.5萬套。

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