最近幾年，房子逐漸回歸住宅屬性，居住體驗感成為了購房者越來越關注的方面。為了滿足購房者的居住體驗及獲得感，開發商設計出來的高實用率（又稱高得房率）住宅產品不斷迭代升級，甚至有戶型實用率達到九成五以上，住宅市場上的戶型“內卷”現象也越來越明顯。

(資料圖)

日前，為改善群眾居住品質，廣州發布兩則通知，對建筑設計的相關規定提出了明確的修改。7月28日，廣州市規劃和自然資源局印發《進一步優化審批服務機制惠企利民促進經濟社會發展若干措施（第三批）》（以下簡稱《措施》），8月1日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）發布，均對住宅建筑設計的相關標準提出了修改建議。其中，關于飄窗的最大進深、陽臺的設計、公攤面積的計算方式等規定給開發商及購房者都能帶來利好。

未來住宅實用率有望普遍提高

飄窗最大進深提高0.3米

《措施》指出，為滿足“未來社區”“健康住宅”及商業辦公的空調設備安裝需求，考慮建筑立面的協調性，結合室外機設備尺寸及散熱要求，將突出住宅建筑外墻結構邊線的飄窗、空調外機擱板的最大進深尺寸均放寬至0.8米。此前，廣州的要求是飄窗最大進深尺寸為0.5米，空調外機擱板最大進深尺寸為0.6米。

陽臺面積占比提高

《征求意見稿》是對2018年12月1日起實施的《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（以下簡稱《辦法》）的修訂?！墩髑笠庖姼濉诽岢?，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建筑面積，其中滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深。

對比現有《辦法》，《征求意見稿》將住宅套內建筑面積只計算一半計容建筑面積的半開敞空間比例由原來的不超過套內面積15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續開敞率（指陽臺位置連續設置欄桿、欄板等圍護設施的長度占陽臺周長的比值）不低于40%、不限制進深的主景觀陽臺。

架空走廊、景觀亭廊等公攤面積減少

另外，《征求意見稿》還提出，符合規定的建筑公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道），在核定建筑容積率指標時，不計入容積率建筑面積。這里的“建筑公共開放空間”是附屬于建筑物，具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公眾或者不特定業主全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等，但不包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個架空空間。《征求意見稿》擴展了建筑公共開放空間的含義。

對于購房者而言，上述規定的出臺（或擬出臺），將切實提高所購房屋的實用率。在購房過程中，飄窗不算入面積，陽臺、入戶花園只計算一半面積，這三者設置條件的放寬意味著贈送面積的占比增大，購房者購房的附加值得以提高，實用率增大。另外，未來，架空走廊、空中連廊、景觀亭廊等空間都有望不算入公攤面積，購房者對這些空間的異議將減少，套內面積的組成更加純粹。

高附加值空間增大，房屋設計帶來更多的可能性

飄窗、陽臺等規定條件放寬，對住宅空間設計能夠帶來更多的可能性。《征求意見稿》起草說明指出，后疫情時代人們對于居住環境、陽臺空間提出了更高的要求，有必要對住宅半開敞空間半算計容比例適當放寬：一是鼓勵設置入戶花園，利于通風換氣，滿足入戶消殺、臨時儲物等無接觸和緩沖目的；二是鼓勵設置一個大進深多功能陽臺，后疫情時代陽臺成為可以承載居民休閑、健身、種植等多種功能場景的復合空間，增加陽臺面積既可提升室內空氣流通，也是緩解居民對戶外環境的需求，讓居民在家也能感受自然氛圍；三是鼓勵單獨設置生活陽臺，用于晾曬、存放蔬菜等功能，與活動陽臺區分開，加強空氣對流。

目前，廣州市面上利用陽臺做出高規格設計的產品眾多。例如，萬科黃埔新城在售戶型陽臺最大進深2.4米，最大寬度6.6米，搭配三個南向飄窗，可實現五開間朝南的通風采光最優化；琶洲樾、萬博和樾府等樓盤陽臺最大進深也達到了2.4米，景觀性和舒適度十足；保利天瑞將陽臺與不算入面積的花池設計在一起；保利湖光悅色有三開間陽臺長度可達14米，都增大了購房者對陽臺的體驗感。

未來，住宅中若是設置多生活陽臺，那么大陽臺的晾曬功能將轉移至其中，景觀功能將得到更大發揮。業內人士指出，不限進深的陽臺可能性更大，可以被開發商設計成書房、客房等“靈動空間”，未來“+1”的戶型可能會越來越多。另外，LDKB（客廳+餐廳+廚房+陽臺）一體化設計的功能性也有望得到充分的發揮。

飄窗方面，以往0.5米進深的飄窗可能只足夠一個成年人坐下，未來0.8米進深的飄窗甚至可以滿足躺著的需求，因此，以往一些剛需樓盤中相對“雞肋”或是“只能當書房”的可改空間（靈動空間），則有望真正成為“放得下床”的臥室空間。

目前市面上，飄窗除了被開發商設計成臥室的飄窗臺（可與床鋪連在一起）以外，還會被設計成廚房操作臺、衛生間飄窗臺、書桌臺面、儲物柜等，甚至客廳內的全線飄窗可連起來設計成一面景觀窗臺……因此，實現飄窗最大化，除了提高實用率，還能為各種空間設計帶來更多的可能性及兼容性。

新產品迭代，或對一二手市場帶來沖擊

廣州中原地產分析人士指出，上述兩則新規的通知可理解為未來住宅建筑將是“更多不計容面積、更少公攤、更高得房率、更多贈送”，不論總價、單價或產品力，對比在售項目，均有較大沖擊。

簡單來說，對比在2018年《辦法》下誕生的住宅產品，未來按照《征求意見稿》設計的新產品有望在同等建筑面積之下，有著更少的公攤面積，更多的套內面積和更多的陽臺和飄窗等“贈送面積”，因此有著更高的實用率，這樣的產品與現有產品實現了錯位。另外，新產品在面對品質較差的老舊小區二手房時，更具有優勢，從而影響“賣一買一”。

對購房者而言，新產品的出現增加了利好，尤其是剛需盤，在同等價位的基礎上，未來可以選擇更多高附加值屬性的戶型，比如多一個入戶花園、多一個書房、多一些儲物空間等。而對于本身就已經實現高端化的改善型產品（如大平層）而言，更多的變化可能在于空間感的提高，如臥室空間增大，陽臺花池占比的提高等。

《征求意見稿》起草說明提到，為鼓勵利用層間架空、空中連廊等空間，打造豐富的建筑公共開放空間，改善高層建筑的公共空間品質，參照深圳市等地做法，將住宅、辦公、商業類建筑首層以外的公共開放空間（不計容）累計不大于本棟建筑規劃核定計算容積率總建筑面積的比例由原3%放寬至5%。

加上上文提到的其他建筑公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道），對開發商來說，大量面積不計入容積率建筑面積，可以將不必要的公攤面積成本節省至戶型開發設計當中，更有利于提高產品品質，促進銷售。另外，在鼓勵打造建筑公共開放空間的前提下，開發商也可能會更加注重小區內部景觀亭廊等休閑空間的打造，既可以拉高樓盤定位，也可以為購房者提供更多生活場景。

有業內人士分析認為，新規落地后，開發商能在有限的計容建筑面積內開發更多的住宅，增加可銷售面積從而提高利潤，因此可以刺激房企在土地市場上拿地。

關鍵詞：