記者 高偉

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7月以來，央行、國家金融監管總局等機構連續釋放利好消息，房地產融資政策維持寬松。8月9日，中指研究院最新發布的《中國房地產企業融資監測月報》顯示，在政策利好作用下，7月房地產企業融資總額環比增加，信用債發行環比增長54.9%，信托融資環比增加超過一倍。

根據中指研究院監測數據，2023年7月，房地產企業非銀融資總額為771.2億元，同比下降2.5%，環比增長7.7%。行業平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點，環比增加0.46個百分點。1-7月房地產企業非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

從融資結構來看，7月信用債規模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融資占比29.3%。具體來看，7月房地產行業信用債融資515.5億元，同比微增0.4%，環比增長54.9%；信托融資29.7億元，同比下降54.9%，環比上升133.0%；ABS融資226.1億元，同比上升10.3%，環比下降39.0%。

2023年1-7月，房地產行業信用債融資2855.9億元，同比下降5.8%；海外債發行110.7億元，同比下降37.1%；信托融資241.1億元，同比下降65.0%；ABS融資1605.2億元，同比增長3.3%。7月信用債發行有所恢復，發行總量同環比均增長，其中，萬科、綠城、濱江、新城、新湖中寶等5家非央國企成功完成信用債發行。7月，非央國企發行量為2023年以來高位。當月，ABS發行金額環比有所下降，但發行量仍維持高位，其中，供應鏈ABS是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達42.7%，CMBS/CMBN、類REITs分別占比40.8%、8.7%。

從融資成本來看，7月融資綜合平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點，環比增加0.46個百分點。融資綜合平均利率下降，主要是本月ABS融資成本走高，拉高了整體利率。

值得關注的是，在行業深度調整下，銷售市場仍在筑底。中指研究院監測數據顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，降幅相比上月擴大4.7個百分點。其中TOP100房企單月銷售額同比連續兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴大4.7個百分點。不同類型企業分化現象加劇，頭部房企陣營表現出較強韌性。1-7月，TOP10房企銷售額平均同比增長0.5%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降4.2%、9.7%、13.3%。從企業數量上來看，銷售額超千億房企10家，與去年同期持平；百億房企85家，較去年同期減少6家。

央國企銷售表現更為強勁。2023年1-7月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長32%，穩健民企銷售額平均增長5%，混合所有企業下降4.8%，出險民企下降44%。從拿地企業結構來看，1-7月央國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%。地方國資拿地金額占比降至9%。

近兩年房地產行業深度調整，上市民營房企中絕大部分已停止拿地。今年以來，除拿地企業格局變化外，當前房企投資邏輯明顯趨同，核心一二線城市優質地塊被多家房企“爭搶”現象時有發生，全國土地市場“局部升溫”特征有所顯現。

近期，多部委繼續強調做好“保交樓”工作。中指研究院分析人士指出，當前，房地產市場仍處于調整期，房企資金壓力不減，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩定市場預期，緩解企業流動性壓力。未來“保交樓”依然是政策重要發力點，配套資金有望加快落位和跟進。

政策面利好頻出，有力帶動了房地產市場預期和信心的修復。上述分析人士表示，在中央層面定調政策方向之后，更需要地方加快落實具體措施，尤其是現行政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優化將有助于推動銷售企穩。此外，在房地產銷售未實現整體回暖之前，加大房企融資支持仍然至關重要，只有供求兩端協同發力，才能最大程度保障房地產行業平穩健康發展。

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