遞交上市申請未滿5個月，富力物業就被作價100億元(人民幣)賣給碧桂園物業。

9月20日晚，碧桂園服務控股有限公司(下稱“碧桂園服務”)公告稱，碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元收購富良環球100%股權。

與此同時，富力地產當天亦發布公告，李思廉及張力將在未來一兩個月完成為集團提供約80億元(港幣)股東資金，以應付短期內到期的債務。

排隊上市中的富力物業被轉手出售

和很多千億房企不一樣，在富力集團的官網，其主營業務矩陣中，物業不在其列。

如果不是剛剛發生碧桂園物業收購富良環球一事，鮮有人知道，就在五個月前，富力物業還在謀求赴港上市。

作為昔日“華南五虎”，富力地產其實也是家大業大。最新的銷售數據顯示，今年前八月，富力地產實現協議銷售額約827億元，銷售面積達約612萬平方米。截至今年年中，富力地產總營業額較去年同期增加18%至394.9億元，純利31.8億元。

鮮少人會想到，富力會割售正在向上生長中的物業公司。在今年赴港上市的物業公司中，富力物業是其一。

4月26日晚，富力物業正式在港交所遞交招股書，計劃最早于今年第三季度在香港IPO，籌資不超過7億美元。這距其2015年透露出分拆物業上市意圖已過去6年。

富力物業的前身是天力物業，成立于1997年，一直為富力地產開發的物業提供物業管理服務。2019年底，李思廉與張力分別出資50%成立廣州富星投資咨詢有限公司(下稱廣州富星)。成立后半年內，廣州富星先后收購大同恒富、華信物業及天力物業三家公司，前兩家的交易額是500萬元;而天力物業的交易額則為約3億元。

而在9個月后，2020年10月中旬，富良環球正式成立，為富力物業集團的全資附屬公司。但到今年4月中旬，李思廉、張力退出富星投資，改由富力物業100%控股。

根據富力物業招股書，富良環球通過其全資附屬公司富力物業服務香港及廣州富星間接持有廣州天力、天津華信及大同恒富的全部股權。截至2021年6月30日，富良環球未經審核之綜合凈資產價值約為4.28億元。

相對于同行的一些物業公司，富力物業規模不小。截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目位于中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為0.69億平方米(住宅物業0.58億平方米，商業物業0.11億平方米)。

從招股書數據可見，富力物業近幾年一直都處于虧損狀態，2018年至2020年的虧損金額分別為3.67億元、4.03億元和1.80億元。截止2020年，富力物業的總資產17.61億元，其凈資產為負1.61億元。究其原因，富力物業解釋為管理費相對較低，人工成本較高等。

但如今物業行業上市，顯然已過了最佳階段。今年以來，與富力物業同期謀求上市的一些物業，當前狀態仍為“處理中”，而富力物業的上市結果亦未明。

富力地產仍“三道紅線”全踩

為什么要出售富良環球?這與富力地產努力減負多年，仍踩“三道紅線”或不無關系。

截止2021年6月30日，富力地產負債總額達3318億元，有息負債余額為1433億元，一年內到期的有息負債為519.04億元，同期現金及現金等價物為127.64億元，受限制現金為160.38億元，目前貨幣資金無法覆蓋短期債務。

依照“三線四檔”融資新規，富力地產剔除預收款后的資產負債率為74.9%，凈負債率123.5%，現金短債比0.55，三項指標仍踩“紅線”，依舊劃歸為“紅檔”房企，不能新增有息負債。

這幾年來，富力的評級一再下調。就在9月3日，評級機構穆迪更宣布將廣州富力下調至 B2，將富力香港下調至 B3?；蛴捎谕顿Y者對于富力的償債能力沒有信心，導致近日來股債雙殺，其中股價已跌去40%。

當然，在昨日出售富力物業后，富力地產港股在今日開盤一度拉升超12%，盤中一度下降，但截止下午收盤，其股價仍是上漲12.12%。

其實，對比高峰期，富力地產這幾年減負效果逐漸顯現。

在今年年中業績會上，富力地產董事長助理李啟明表示，富力地產到今年年底就可以實現一條至兩條達標，其中凈負債比率會在今年年底達標;三條紅線目標可以在2022年完全達標。

或為奔著這一目標，富力集團這幾年已減少拿地，亦陸續拋售物業。

早在去年11月，富力就已向黑石集團轉讓廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，作價44.1億元。在此前的8月份，李思廉已透露出售“一些投資性物業和地產項目”，規模在120億元左右，計劃“未來9個月，會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”

而在李思廉透露出售計劃滿一年之際，就連此前準備上市的物業公司也被出售了。

就在昨天出售富良環球之際，富力集團亦公告宣布公司的執行董事及大股東李思廉、張力，為支持富力集團將提供約80億元港幣的股東資金，預計未來一至兩個月內完成，今日(21日)將收到港幣約24億元。

富力地產特別強調，“于主要股東提供財務支持后及按現有可供使用現金，除非出現不可預見的情況，即使沒有計及任何進一步外部融資或由本公司非持續性業務如資產出售帶來之現金流，本公司預期將有足夠資金應付于短期內到期的債務”。

可見，出售富良環球獲得的錢款，正為解決公司富力集團的短期債務。

富力地產總負債高達3318億

粵派房企中，富力集團走的是不一樣的發展之路。

在同期發展起來的地產公司中，不少房企專注于住宅開發，而富力集團則是住宅+商業多輪驅動。

廣州珠江新城，甲級寫字樓林立，其中大約有1/3之出自于富力地產之手。富力地產依靠收購舊工廠并改造起家，在2000年之初就成為“華南五虎”之一。而其在商業地產方面的順風順水，或也讓其對商業關聯類物業格外鐘情。

2017年7月中旬，富力地產一擲199.06億元接盤萬達商業地產的77個酒店。當年傳聞這77個酒店價值355億元，富力看似撿了“便宜”。事實上，接盤萬達酒店以來，富力在酒店業務多處于虧損狀態，而2020年初至今仍然存在的疫情，更讓酒店及文旅業務雪上加霜。

從2021年中報看，富力現仍持有91間營運中的酒店，總客房數高達27409間，分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團及其他酒店集團管理，是全球較大的豪華酒店資產擁有人。

富力在中報中指出，伴隨疫情狀況的進一步好轉，集團酒店業務進入高增長階段，目前，酒店市場價值約550億元，其酒店業務，在今年“五一”黃金周期間入住率超2019年同期。上半年酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%，經營凈利潤5億元，凈利率19%。

與住宅項目短平快的高收入相比，與富力高達3318億元的總負債相比，酒店5億元的營利顯得微小。即便以其一年內到期的有息負債519.04億元，相當于富力地產每天仍要還債1.42億元。

而作為廣州舊改項目的最大持有者之一，富力地產旗下的城市更新業務，投入周期長，產出效果慢，也讓其資金周轉尤顯困難。

對于富力之負債，廣州國企已經出手“搭救”。

今年1月，廣州富力地產持股的廣州圣景房地產開發有限公司將其持有的25%的股權、廣州富景吉山房地產開發有限公司50%的股權、廣州天力建筑工程有限公司100%的股權，全部質押給廣州市城投投資有限公司。

而在9月7日，廣州城投對富力地產的一筆6月底到期的40億元人民幣貸款展期6個月。據市場消息，此舉主要是為了富力獲取更多時間商討債轉股合作，即便債轉股合作達不成，富力也可以獲得6個月的展期，疏緩債務燃眉之急。

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