8月最后一天，廣州樓市再度生變。8月31日晚間，廣州市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，自2021年8月31日起執行。此前有關二手房參考價的傳言，終于靴子落地。

“建立二手住房成交參考價格發布機制，有利于規范交易秩序、穩定市場預期。”廣州住建局稱。官方披露的首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表，釋放了怎樣的信號?二手房參考價又將為廣州樓市帶來怎樣的變化?

最高降價近8.5萬/平

九成小區降幅20%以上

此次廣州市住建局首批發布了96個熱點區域成交活躍的小區樓盤。具體來看，96個小區樓盤中，天河區54個、越秀區4個、海珠區7個、番禺區8個、黃埔區23個，僅天河區便占據了熱點區域小區樓盤的半壁江山。

不僅如此，在降價力度上，也屬天河區熱點區域小區最為兇猛。記者根據貝殼APP上掛出的小區二手房7月參考均價，與官方出臺的交易參考價格做對比，梳理出了降價前十名的小區。梳理發現，降價前十名的小區中，有9個小區位于天河區，僅有1個小區位于越秀區。

單位：元/平方米。制圖：林少娟

其中，價格最為“大跳水”的小區是地處天河區珠江新城的凱旋新世界。根據貝殼APP，該小區二手房參考均價為173253元/平方米，相比官方88311元/平方米的交易參考價格，高了84942元/平方米，近8.5萬元，降幅達50%。

圖源貝殼APP

同樣地處珠江新城的小區中海花城灣也降價不少。根據官方參考價格，該小區參考價格為92641元/平方米，較之貝殼APP參考均價少了82232元/平方米。

圖源貝殼APP

記者梳理首批96個熱點區域小區樓盤的官方參考價、貝殼參考均價發現，有93個小區的均價降幅達20%或以上，其中，有48個小區均價降幅達30%或以上。

僅有3個小區的均價降幅在20%以下，分別是位于番禺區的星河灣、廣地花園，以及位于黃埔區的銀豐花園。

其中，位于番禺區的廣地花園降幅最低，降幅僅有9%。官方參考價顯示，該小區二手房參考價格為24176元/平方米，而貝殼上的均價為26527元/平方米，相較之下差別較小。

圖源貝殼APP

專家：二手房參考價制度是長效機制建設的必然

事實上，廣州建立二手住房交易參考價格發布機制，并不是突如其來，也不是空穴來風，此前官方文件已隱隱釋放出些許信號。

于8月18日在廣州市住建局官網掛文發布的《廣州市住房發展“十四五”規劃》(下稱“規劃”),其中提及：保持調控政策連續性穩定性，不斷健全工作機制，加強政策協同，優化房價、地價聯動，持續做好價格指導，加強房地產市場監測預警，做好政策儲備和相機調控。

同時，另一條細則強調：強化商品住房價格監管，加強對新建商品住房預售價格、現房銷售價格的指導，加大對房地產開發企業執行明碼標價、一房一價規定的檢查指導力度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州建立二手住房交易參考價格發布機制，不是短期調控要求，而是長效機制建設的必然。“二手房監管的長效機制的重要內容就是監管系統和參考價，這是二手房調控的基礎設施和平臺。”

李宇嘉表示，只有建立了二手房參考價制度，才能將新房限價和二手房管控聯動起來。否則，由于中心城區住房供應彈性小，二手房為主，很容易在中介和業主聯合下形成局部壟斷。

“二手房參考價制度能引導業主和中介掛牌價，斬斷掛牌價推動買家市場預期，拉動成交價上漲的循環。同時，引導新房價格，并為新房限價提供合理預期。還能以參考價推動二手房市場去杠桿，降低資金對房價的拉動作用。”

那么，二手房參考價制度又將涉及哪些相關機構?李宇嘉認為，可能包括中介機構、銀行和稅務機關。“中介機構按照參考價對二手房進行掛牌，高于參考價的需要撤牌;銀行也需要以參考價作為貸款評估價;稅務機關按參考價作為計稅基礎。”

二手房參考價制度究竟會對廣州的樓市產生什么影響，還需時間檢驗。不過，與廣州相鄰的深圳或許可以提供參考。自2月份建立二手住房參考價格發布機制后，深圳二手房市場迅速降溫，上半年二手房網簽套數同比下滑48%。

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