近日,廣州市住房和城鄉建設局制定《廣州市商品房項目概況及預售許可優化審批實施方案(試行)》(下稱《方案(試行)》),在房地產預售環節探索推行“告知承諾制”,盡量減少對企業正常經營活動的不必要干預,全面激發市場主體活力,促進房地產行業平穩健康發展。方案試行期為一年,試行期屆滿后將根據執行情況另行評估實施。

預售審批

“承諾制”配套公共服務設施屬于首期住宅工程建設

在商品房項目預售審批環節,廣州將實行告知承諾制,逐漸從“重事前審批”向“重事中事后監管”轉變。《方案(試行)》提出,申請企業及其法定代表人對網上申請項目概況、預售填報或上傳的數據、材料真實性、準確性負責,住房城鄉建設主管部門除審查法定要件是否齊備外,原則上不再要求企業提供紙質原件。

申請企業填報數據及申請材料如有虛假,由住房城鄉建設主管部門或其他有關部門依法處理,企業及法定代表人承擔由此引起的法律責任。

居住項目首期住宅工程辦理預售時,針對居住區內獨立設置的配套社區衛生服務中心、社區衛生服務站、老年人福利院、幼兒園、小學(含九年制學校)等公共服務設施,房地產開發企業在已取得建設工程規劃許可證的前提下,可書面承諾取得規劃條件核實意見書、聯合驗收意見書的時限,由住房城鄉建設主管部門按照《廣東省商品房預售管理條例》規定核發預售證。

《方案(試行)》規定,采取承諾制的配套公共服務設施屬于首期住宅工程的建設內容之一,應先于或與首期住宅工程同時取得聯合驗收意見書,未取得聯合驗收意見書的,房地產開發企業不得交付使用首期住宅,不予辦理商品房預售款專用賬戶銷戶手續以及新增預售許可申請。

房地產開發企業應在項目銷售現場向社會公示承諾書內容,在商品房預售款專用賬戶中預留配套公共服務設施建設資金。上述“首期住宅工程”是指宗地內項目第一批申請預售的工程(不限樓棟數量以及涉及的建設工程規劃許可證數量,但不得超過項目建設總量的50%)。

解讀:可避免交付房屋后仍未建成配套設施問題

根據廣州市住建局方面發布的政策解讀,《方案(試行)》一方面從首期住宅的驗收環節進行閉合管理,以避免出現房地產開發企業在向小業主交付房屋后,仍未建成配套公共服務設施的問題;另一方面,規定房地產開發企業應在項目銷售現場向社會公示承諾書內容,并將承諾情況書面告知公共服務配套設施的接收和使用單位,充分保障市民知情權,接受社會和其他接收單位的監督。

申請規范

虛假行為將被公示并取消“承諾制”資格

廣州市住建部門還在《方案(試行)》中進一步明確了申請規范。《方案(試行)》規定,商品房預售申請的最低申報規模應為獨立樓棟,不得分層、分單元辦理預售許可。參照《國務院關于開展營商環境創新試點工作的意見》(國發(2021)24號)關于建筑工程分部驗收和投入使用的試點措施,《方案(試行)》對同一個建設工程規劃許可證內包含2棟以上(含2棟)獨立樓棟,以及由裙樓相連的2棟以上(含2棟)塔樓,在各樓棟、塔樓相對獨立并具備獨立使用功能的前提下,允許房地產開發企業可就各單獨樓棟、塔樓和裙樓(含住宅用途和非住宅用途)分別申報項目概況和預售許可。

在完成竣工聯合驗收后、首次登記前,考慮到房地產開發項目銷售房屋需求,《方案(試行)》允許其參照預售模式管理,房地產開發企業可按照《廣東省商品房預售管理條例》第六條規定申請核發商品房預售許可。

事實上,在《建設工程規劃許可證》中可能包含多個獨立樓棟,以往房地產開發企業必須全部樓棟均已達到預售法定條件,才能整體提出項目概況和預售申請,不利于資金回籠流轉。

解讀:填補當前該階段銷售方式模糊的政策空白

廣州市住建局參照《國務院關于開展營商環境創新試點工作的意見》(國發﹝2021﹞24號)中關于建筑工程分期驗收和投入使用的試點措施,明確房地產開發企業可結合實際情況,對具備獨立使用功能的單獨樓棟、塔樓和裙樓分別申報項目概況和預售許可,填補了當前該階段銷售方式模糊的政策空白。

事后監管

逾期未履行承諾列入不誠信企業名單

同時,為幫助企業松綁減負、優化政務審批流程,廣州市住建局進一步降低行政審批成本,《方案(試行)》將申報材料從18項精簡到12項,其中取消5項(改為企業承諾),合并1項。住建部門將項目概況和預售許可申請材料共分為申請說明類、主體資質類、項目情況類、銷售情況類四大類別,凡是能通過系統核查獲取的信息,能有其他材料予以佐證的信息,不再要求房地產開發企業提供,例如公安門牌核查意見和土地出讓金發票等,有效減輕企業申報工作量。

廣州市住房城鄉建設主管部門將依法加強承諾制審批的事中事后監管,發現房地產開發企業存在提供虛假承諾或逾期未履行承諾的,將根據《方案(試行)》及事件實際情況通過以下方式處理:一是將該企業列入不誠信企業名單,推送“信用廣州”網站向社會公示。二是自審批部門確認并推送公示之日起1年內,取消該公司通過承諾制模式辦理項目概況、預售許可的資格,其正在開發建設的其他商品房和后續項目按原規定進行審查。三是依法撤銷預售許可,并追究其他相應法律責任。

解讀:進一步提高監管效率維護市場秩序

簡政放權不是“一放了之”,必須有配套的事中事后監管進行閉合。對此,《方案(試行)》明確了住房城鄉建設主管部門、開發企業的全流程責任,在進一步提高監管效率、優化審批流程的前提下,對提供虛假承諾或逾期未履行承諾的房地產開發企業,以事后嚴懲不貸的震懾力堅決維護房地產市場秩序。

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