由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午舉行。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強研究員發言。

大家好，感謝邀請，非常高興跟大家就房地產的問題談點看法。短期來看，不確定性確實是增加，但是長期來看，房地產市場還有它的發展規律。下面我談一下房地產市場和房地產業轉型升級的一些大的趨勢。實際上也作一個簡要的歸納總結。

第一， 以新房市場為主轉為存量房市場為主。這是一個大趨勢，最突出的就是北京，2018年，北京市商品房交易量存量房占到80%左右，如果是商品住宅本身來看，比這個還要高。

第二，由賣方市場為主轉向買房市場為主，這也是一個大的趨勢和規律。過去主要是賣方市場，后來有一點搖擺，在市場經濟下，都是以買方市場為主。房改之前我們主要是以租房為主，搞了房改之后，過于強調商品化，都是強調賣，但是現在回歸到租購并舉，也是符合市場規律的。另外市場需求主體從過去的剛性需求為主轉變為改善性的需求為主，實際上是置換性的需求，賣掉小房、差一點的房，買大的好一點的房為主。不光是買新建的商品房，也可能是買舊的住房，實際上是一個梯度的轉換。

第三，我們講的房地產實際都是城市房地產，但是將來恐怕也是城鄉并舉或者是城鄉融合發展，或者是城鄉房地產的統一市場，這也是一個規律。我覺得在西方肯定不分這個東西，市場就應該是統一的、雙向的。

第四，從以房地產開發為主，轉向房地產的投資和證券化為主，從國外房地產市場發展的大規律來看，也可以說成三大發展三段。第一，以開發為主的階段，我們國家已經進入到尾聲。下一步是投資，不能誤解為炒作，實際上是購買之后租賃，以獲取租賃的收益為主。我們要發展住房租賃市場，沒有住房的投資哪有住房租賃市場呢?但不能簡單的理解為投機炒作。還有證券化，最高級的就是證券化為主，中國這個時代也開始到來了。和這個密切相關的就是從過去的大拆大建轉化為城市更新。

第五，以房地產商品為主轉向房地產的服務為主或者是房地產的專業服務為主，房地產業這個主體，咨詢、顧問、評估、經濟服務、物業服務和房地產資產管理、運營、保值增值。另外，還有一個和房地產密切相關的轉型，就是從生人社區為主轉向熟人社區為主，中國過去都是熟人社區，快速城鎮化之后，變成都是生人社區，左右鄰居隔壁都不熟。當我們的城鎮化逐步成熟，穩定下來之后，又轉為熟人社區，過去的邏輯大的都要改變。在一個生人社區，就像我們到火車站吃個面一樣，搞的質量不太好，如果熟人去，就是回頭客。

第六，還有一個影響房價市場和房地產業的主要因素也發生了變化。過去我們說三大因素。一是過度短缺，改革開放之初人均居住面積是3.6平方米，建筑面積7.6，現在都是接近平穩，我覺得還有一點空間，但是總的來講短缺問題總體上基本解決了。二是城鎮化，我們也進入了后面的部分，但是總的來講城鎮化也是在減速的，大量的農村人口進入到城市里，帶來了需求。三是房屋的質量差壽命短，現在這些東西都發生了變化。將來最主要的因素就是人口的流動，人口的流動不是從農村到城鎮的，而是在城鎮之間的流動，甚至流向大的都市圈或者是少數的明星城市，我們也不希望出現這個情況，但是從世界規律來看就是這樣。像日本，東京承載了日本的多少人口，韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦，當然這些國家也小，美國也是東部和西部，我們也希望均等化的基礎設施發展，但是這和人口的流動規律有關系，引發出來的城市的房地產分化。

我比較贊同牛所長剛才談到的，土地政策、貨幣信貸這些金融政策對房地產市場的影響也是非常大的，還有一些其他的因素恐怕跟過去的邏輯協調不完全一樣。

關鍵詞： 藍皮書 房地產市場