深圳前海|鴻圖

(相關資料圖)

認清現實，直面挑戰！

昨天，深圳住建局發文指出：

結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

這樣的表態算是大姑娘上轎頭一遭，起碼在今年是次。這意味著，

深圳出招救市是早晚的事情！

重點在于要抓好貫徹落實各項政策。具體如何貫徹怎樣落實，將會結合深圳房地產實際情況。

而現在深圳房地產實際情況并不樂觀，除了分化加劇，還有房價下跌……

今日概幫主總結出八大樓市事實，希望能夠直面現實，讓房地產回到健康發展的軌道上來。

一句話，該出手時就出手！

希望有關方面該救市時趕緊出招！

事實1、

市場分化持續加?。?/strong>

過去是“二八”分化，現在是“一九”，甚至低于這個水平。也就是說，能夠賣得動賣得好的項目越來越少。

從近正在開盤的幾個項目的認籌情況來看，除了一個項目認籌超過推盤量外，其它幾個都低于推盤量，甚至低于50%。

來源大巫找房整理

即使是熱點南山的項目，都難以幸免。值得注意的是，一些項目之前幾期基本上都是熱銷，到現在開始滯銷。

這意味著什么？意味著市場的分化已經接近臨界點。

臨界點一過，分化也就停止，樓市或將進入全面滯銷周期，到時候，再出手救市可能已經晚了。

事實2、

板塊輪動悄然結束！

在深圳，一直有板塊輪動說，也就是說，過去是西部熱東部冷，南部熱北部冷，現在是全面冷。

在板塊輪動說中，深圳樓市的熱度有向西走的事實，同時有向北轉的趨勢，更有向東看的期許。

坊間流傳的板塊輪動時間圖

但經過一段時間的折騰，現在看來，板塊輪動的時鐘基本停電了。

樓市輪到北面光明和觀瀾，就后繼乏力，持續冷卻。東部龍崗和坪山，望眼欲穿都等不來輪動的鐘點。

樓市板塊輪動不起來，這意味著市場開始固化，流動性變弱，樓市的熱度和溫度都在逐漸退卻。

事實3、

房價下跌已成事實！

深圳房價節節攀升，這是過去的傳說，為避免高房價被詬病，從2018年開始就不再公布深圳房價。

堅挺若梧桐山的房價到了今天，也越來越脆弱。從許多片區來看，其實深圳房價已經陰跌許久了。

不僅是新盤獲批售價低于預期，包括開盤時，許多項目為了促銷，又給了更多的現場折扣和優惠。

更嚴重的是，許多片區的房價，包括羅湖南山寶安龍華的二手房價，都跌穿了二手房參考價。

有統計顯示，今年1月，深圳房價環比已經下跌了3.88%。到了第三季度的7月，房價下跌還在持續。

數據來源|網絡

事實4、

去化周期不斷加大！

在深圳，住宅的去化周期幾乎都在一年以內，原本去化周期比較長的多半是商辦或公寓，一般去化都在一年以上。

現在，深圳住宅的去化周期同樣再延長，已經普遍超過一年半載，要趕上商業地產商務公寓了。

樂有家數據

今年2、3、4月，深圳一手住宅去化周期不斷加大，從14.5個月延長到15.3個月，持續加大。

這意味著樓市的庫存不斷加大，庫存越大，去化越長。

而且現在市場已經出現一種趨勢，“商轉住”，就是把已經嚴重過剩的商業用地轉為住宅用地。前段時間拍賣的幾塊宅地就是商地改過來的。

未來的住宅市場供應無疑或會加大，這對樓市而言，庫存的負擔會更重，去化的周期會更長。

事實5、

商業物業基本賣不動！

即使是不限售不限貸的商業類物業，包括商辦和公寓，基本都賣不動了，這是深圳樓市又一嚴峻事實。

無論是大戶型類的企業公館，還是小面積段的青年公寓，無論是投資還是自住，都遭遇困局。

據有關統計機構數據顯示，進入今年，深圳商務公寓成交量大幅縮水，無論是供應量和成交量都低于同期。

數據來源克而瑞

許多商業地產后都采用非市場化的手段來處理，不是低價轉讓給第三方，就是關門放在那里捂著。

相當于按下了暫停銷售鍵，不賣了，反正也賣不動，給再高的回傭也賣不動，只有等春暖花開的時候。

事實6、

購買力正在衰竭！

要說購買力，深圳的確當仁不讓，曾經深圳樓市號稱自愈力極強，理由無非是基于購買力強大的事實。

但現在面臨不斷下行的市場，過去多半持幣觀望的置業者，現在更多是袖手旁觀，甚至割肉離場。

這意味著，房子的資金虹吸效應正在逐漸消失，買房置業投資的動力正在關機。當然，剛需還在。

不過，現在的購買力基本上變成“紙老虎”，徒有其表，威風不再。為什么，因為買房消費的信心正在消失。

是什么導致了信心的消失？原因很多，這是一個值得思考的問題?，F在需要的是，如何重啟市場信心。

事實7、

不少民企要死不活！

要說現在誰難，除了收不到房的業主，還有賣不動房的企業。當前問題除了保交樓，還應保房企。

房子賣不動，投入的資金回不了水，許多房企面臨嚴重的流動性枯竭，各種問題也就浮出水面，按下葫蘆起了瓢。

不僅銀行債務還不上，供應商欠款給不了，而且連工資都發不出來。

雪上加霜的是，銀行又不給新融資，到處拆借已經沒門，不僅無法保交樓，甚至無法保生存。

有能力的抱國企大腿，沒能力的只有等太陽從西邊升起。反正一句話，賴在那里，無可奈何！

即使在深圳，這樣的房企為數不少。這個事實有點殘酷，但要坦然面對。

事實8、

救市的呼聲不絕于耳！

近可以看到，從中央到地方，從官方到民間，其實也意識到房地產市場的嚴重性，并開始著力解決問題。

現在的政策是，上層已經發話，鼓勵地方上因城施策，生產自救。

概幫主認為，救市措施不能再猶抱琵琶半遮面，而是應該旗幟鮮明早點出臺。

尤其是深圳，具有強大指標意義和示范作用的深圳樓市，必須早一點拿出實際的救市措施，給市場以信心。

昨天住建局的積極表態，或許意味著，救市新政已在路上……

咱們拭目以待吧！

后說一句，像深圳這樣底蘊深厚的樓市，相信給點陽光就會燦爛。

END

出品丨金概率集團

統籌丨圖騰鏡丨輪值丨鴻幫主

總編丨傅衛鴻丨運營丨喬爺青青

主編丨阿鋼丨編輯丨魏魏 粟哥 霞霞丨美顏丨柚子溫心

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