2019年5月23日，中國產業新城運營商研究成果發布會暨第四屆產城融合發展高峰論壇在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。會上，中國指數研究院發布了中國產業新城運營商評價最新研究成果，國內權威學術專家及優秀運營商代表就產業轉型升級、創新發展、產城融合等話題發表了主題演講，并深入對話研討如何促進產城融合向更高質量發展。此次研究為中國指數研究院連續第四年開展，希望通過總結其成功運營的核心價值要素，發掘和推廣優秀產業新城運營商的發展經驗，發揮其在中國產業轉型升級中的標桿示范作用，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒，進一步推動行業發展。

當前，隨著我國產業轉型升級步伐的加快，創新驅動持續引領產業發展，新產業、新業態、新模式不斷催生，產業結構不斷得到優化。此外，隨著《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》、《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》以及《2019年新型城鎮化建設重點任務》等一系列政策文件的發布，都市圈建設不斷推進，城市群作用日漸突出，區域間壁壘正逐步打破。產業新城作為承接產業轉型升級和新型城鎮化的重要載體，在未來中國經濟和社會發展中的作用將進一步凸顯。

隨著行業的不斷發展，區域產業轉型升級邁入新的發展階段，而產業新城作為我國經濟轉型升級的重要載體，也將面臨更多的發展機遇。隨著產業新城發展規模的不斷壯大，項目運營的成功與否直接決定了項目未來的發展態勢，優秀產業新城運營商的發展經驗更值得借鑒。因此，2019年我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果及經驗的基礎之上，結合更加豐富的產業新城運營商及代表項目的實地調研與訪談交流，進一步優化適用于國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。

產業新城運營商綜合實力評價結果

1、

"2019中國產業新城運營商綜合實力TOP10"

華夏幸福、中新集團、張江高科

從綜合得分來看，綜合實力位居前三。從2019年中國產業新城運營商綜合實力評價研究結果來看，積極布局核心都市圈，產業新城的異地復制進入全面加速時期。此外，其堅持產業優先，通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式，產業發展能力不斷提升，為公司業績穩步增長提供了強勁動力，繼續成為產業新城運營的領軍企業。作為中新合作載體和蘇州工業園區開發主體，積極融入國家戰略，不斷輸出蘇州工業園區成功經驗，已在滁州、嘉善、銀川等地成功將項目落地。作為合作共建園區開發主體，其堅持創新引領轉型升級，不斷吸納和聚集核心資源要素，通過打造雙一流的投資環境—一流硬件設施、一流營商環境，建設產業發達、交通便利、環境優美、社會和諧、以人為本的新型園區，通過區中園和綠色公用板塊聯動、集聚資源，實現了高水平的產城融合協調發展。以科學城建設為契機，以城市更新為抓手，圍繞主導產業和戰略性新興產業，重點聚焦集成電路、生命健康、物聯網和人工智能等行業，不斷提升產業培育與集聚、資本經營等方面的核心能力，持續推進開放式創新生態圈的構建。同時，企業更加注重城市建設，創新城市服務模式，提升配套設施能級，積極解決"最后一公里"的交通問題。

招商蛇口

積極整合內部資源，推動產融協同，依托在核心區域積累的優質資源，憑借豐富的城區和產業園開發與運營經驗，聚焦空間規劃、產業聚集、生態圈服務，積極為產業創新賦能，持續推進"前港-中區-后城"的新蛇口模式打造。依托并有效整合清華系資源，聚焦于園區的投資運營，逐漸加大輕資產業務的布局，不斷做大規模并網絡化布局。其結合地方產業發展規劃、區域資源稟賦等進行產業定位，導入全球產業創新資源，有效地推動區域產業轉型升級，帶動城市經濟實現高質量的發展。充分發揮自身在產業開發領域的專業優勢和當地村鎮的協調能力，推動項目開發建設;同時，企業以科技產業為依托，將"業態、形態、生態"形成有機結合，積極布局產業投資領域，打造"科技、人才、信息、環境、能源、居住、生態"為架構的綜合服務體系。積極發揮創新精神，專注企業全生命周期孵化及培育，洞察客戶需求，引導產業聚集，積極打造科研、辦公、生活等功能齊全的綜合業態，構建出以創新企業生態圈的建設運營為核心，以智慧園區和金控平臺為兩翼的業務發展模式。積極落實"科技+"模式，大力培育和發展大健康食品、科技智能制造等實體服務板塊，扎實推進科技產業布局;同時，企業主動融入大灣區建設，推動珠海科技創新、實體經濟和城市建設發展，加強新興、配套產業發展，推動建立多元化發展格局。秉承"創智共融，聚業興城"的宗旨，基于"產、城、融、投"發展模式，重點開展產業載體開發與運營、產業資本投資、產城研究規劃、產業實體經營，打造產融聯盟新城、特色小鎮、雙創社區等多元產品形態，致力于構筑"引人才、聚產業、共發展"的產業高地。依據自身資源稟賦，產業集群效應逐步凸顯。其通過精準的戰略布局及產業定位，綜合實力和品牌影響力得到不斷提升。

產業新城運營商發展特點

2、

產業定位：重研究，搭平臺，抓龍頭，促落地

從產業新城的調研結果來看，運營商在進行產業定位時，不僅通過與國際知名的產業研究機構進行合作，為其項目進行合理產業定位，而且越來越多的運營商通過自建產業研究平臺的形式，來持續跟蹤產業發展趨勢，以增強自身對產業的判斷力，從而更加熟悉產業發展脈絡。此外，產業新城項目對龍頭企業引進的關注度越來越高，這就更需要基于長期系統發展的角度來研究主導產業，主導產業定位越準，項目對龍頭企業的吸引力就更強，這樣能更好地實現項目順利落地。

華夏幸福

早在2013年就專門成立了產業研究院，專注于研究政經大勢、區域發展、前沿技術和高新產業等，為華夏幸福提供戰略決策、戰略新興產業研究、產業規劃編制等重要任務，從而促進項目更好的落地。星河產城研究院作為旗下專業產業研究機構，集"研究+規劃+實踐"于一體，始終專注于市場前置探索，遵循開放合作、全鏈研究、創新實踐的價值理念，深耕粵港澳大灣區、長三角、成渝都市圈，持續對區域產業進行跟蹤研究，從而確保目標產業順利落地。通過專門成立產業研究院的形式來實現對產業的持續跟蹤，并將所關注產業方向進行劃分，以產業研究團隊的形式對所負責行業進行深入研究和持續跟蹤，判斷行業發展趨勢。內設專業的產業研究機構，在項目落地前就對區域內經濟、產業基礎等要素進行深層次研究，同時結合天安數碼城的企業資源，對項目前期進行合理的產業定位，并在產業導入過程中不斷優化以及修正落地產業內容，以確保未來項目能夠順利的發展。

產業招商：信息化招商、圈層招商、聚集招商

隨著產業新城的遍地開花，傳統全民招商、廣撒網式招商的方式效率日趨低下，運營商積極改變思維，依托自身資源優勢，構建資深招商團隊;此外，運營商積極借助大數據平臺及合作伙伴，精準對接細分產業，深入產業圈層，挖掘產業鏈關鍵節點的企業，為載體和企業畫像，達到精準匹配。對于一些資源稟賦并不明顯的項目，運營商積極引進產業上下游企業入駐，來提前搭建良好的產業氛圍，以吸引龍頭企業入駐。

華夏幸福

通過整合品牌、規劃、政策、資源、金融、服務等要素，借助產業+數據大平臺，打造"科技驅動"、"精準預判"的招商新模式。其深入產業圈層，對十大行業以及細分產業進行持續跟蹤研究，探索產業鏈重要節點，挖掘細分產業關鍵節點的重點企業，并通過細分招商目標的方式，借助自身招商團隊、研究院及大合作平臺，集中發力，實現精準招商。內外資并重。外資方面，企業持續發揮招商優勢，通過依托覆蓋全球的招商網絡，借助蘇州工業園區的招商資源以及專業高效的招商團隊，打造合作區的外資集聚;內資方面，企業通過研究內資企業發展周期，把握產業發展與轉移趨勢，以提供滿足企業階段性重點需求的服務來吸引落戶。采取聚集招商的方式，注重練好"內功"，招商與基建"兩手抓，兩手都要硬"。結合國家戰略布局，不斷加大產業招商、戰略招商、精準招商的力度。其以項目內主導產業為招商導向，圍繞相關產業鏈的上下游企業的需求特征進行細分，并不斷挖掘重點儲備客戶，對當前重點儲備客戶進行跟蹤，并通過不斷完善項目內產業發展環境來吸引企業進駐。

產業培育：專業人才管理，搭平臺助成果轉化

隨著我國經濟由高速增長向高質量發展階段轉變，產業結構面臨重大調整，產業內外部環境對產業新城的健康發展有著重要的作用，這就要求運營商在項目運營上實現更大的突破，以幫助入駐企業提升抗風險能力，助力企業實現高質量發展。產業新城運營商通過創新管理機制，更精準地對接了企業的發展訴求。同時，運營商通過不斷構建和完善項目產業集群，來幫助入駐企業更好地增強與上下游產業的聯系度。此外，隨著從招商引資向招商引智轉變，運營商不斷創新服務模式，推動智力成果順利落地轉化。

啟迪協信

一開始就注重打造產業生態環境，盡力做好項目服務。在產業新城運營過程中，不僅為入駐企業提供基本的服務，更專門結合每個園區的產業特點，引進專業人才為其園長，來收集和解決入駐企業發展訴求;在此過程中，也讓自己真正融入園區運營之中。通過自籌資金的形式，成立天安數碼城知識產權發展基金;同時，又成立天安知識產權保護聯盟。圍繞基地服務功能，不斷加強對科創企業的發現、培育、跟蹤、篩選等，為入駐企業提供全生命周期服務，以助力企業健康發展。為提升項目運營管理水平，借助集團板塊資源，根據不同類型項目的實際需要，與萬豪酒店集團、北辰會展、盈石資產管理等國內外頂尖的運營管理單位進行合作，不斷組建專業化的運營管理公司。

城市建設：做好城市建設，打好人才保衛戰

城市建設與產業發展相協調是吸引人口落戶、促進產業新城健康發展的源動力;城市基礎配套設施建設與招商相互促進，是吸引企業入駐的重要保障。在夯實城市建設質量、優化人居環境的同時，產業新城運營商積極落實"以人為本"的發展理念，針對人才引進的切實需求，積極從產城融合、職住平衡等方面規劃新城建設，重視優質人居環境的塑造，從人的視角出發，切實解決居住、教育、醫療、健康、商業、娛樂等日常工作生活需求，提升人才入住體驗。此外，產業新城運營商在打造"齊全"城市功能的同時，深入挖掘內在需求，并且開始注重關愛弱勢群體，建設養老中心、婦幼健康中心等，完善特殊需求的配套設施。通過產業新城基礎配套體系的提量提質，城市建設水平和人居環境不斷提升，產業新城在吸引外流人口回流、吸引高端人才入住等方面初見成效，產業新城成為承接中心城市人才外溢的重要節點。

華夏幸福

高度重視都市圈發展，企業將人口視為市場的基石，樹立"以人為本、可持續發展"的城市發展理念，構建涵蓋從規劃、設計到建設、運營的完整城市發展體系，建設生態智慧的宜居宜業型產業新城。注重營造配套服務環境的打造，通過基礎設施與配套服務升級，推動園區價值的重塑和提升。繼續推進商業、醫療、教育、養老等城市服務設施建設，推動城市人居設施完善，構筑優良的生活環境。作為城市和園區運營服務商，聚焦空間規劃、產業集聚、生態圈服務，把握產業創新，推進產城聯動和港城聯動。硬件設施與服務兩手抓，重點打造產城融合平臺，積極做好生活服務設施的軟硬件建設，打造綜合社區、人才公寓、食堂、商業等服務設施。

產城運營面臨的城市機遇及產業趨勢

3、

當前，不少城市經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，產業新城作為區域經濟發展的重要引擎，正積極助推中國產業轉型升級以及新型城鎮化的快速推進。但面對宏觀環境越來越復雜、產業競爭更加激烈等各種現實問題，如何更精準地進行城市布局和產業選擇已成為運營商越來越關注的的話題。

城市布局：人口、交通、經濟三大要素影響運營商城市選擇

結合今年的運營商訪談來看，大部分優秀運營商在進行城市布局時更看重長三角、珠三角以及京津冀三大城市群;此外，成渝城市群也是其密切關注區域。從城市選取標準來看，運營商對于城市的人口、經濟以及交通等指標最為看重。未來，隨著城市競爭越來越激烈，人口、經濟等指標將不斷發生變化，這也將持續影響運營商城市布局策略。

人口作為支撐城市發展的重要推動力，人口的流動也持續影響著城市競爭力。從2011-2017年全國地級以上城市年均人口增量分布來看，其呈現出"東強西弱、南強北弱"的態勢，而且有加速發展趨勢。從2018年運營商新拓項目所在城市來看，新拓項目所在的23個城市GDP增速均較高，大部分高于全國GDP增速。交通條件亦是運營商布局城市時最為看重的要素。當前，我國城市正處于由單核發展轉向區域聯動的城市群、都市圈發展階段，高鐵作為推動區域實現一體化的重要推手，便捷的交通網絡使得城市邊界逐漸被打破，其運輸能力使得中心城市外溢人口向著交通要道沿線兩旁的區域聚集。

從未來城市布局趨勢來看，人口、經濟以及交通方面有較強優勢的都市圈內城市將迎來重要發展機遇。這主要是因為都市圈作為人口、資本以及企業最為集中的區域，其以相對較小的空間匯聚了大量的人口、資金等生產要素。

產業選擇：立足產業資源稟賦，聚集產業轉型升級趨勢，因城施產

通過對今年調研的運營商以及公開資料進行梳理，發現大多數運營商在產業選擇上聚焦于國家戰略性新興產業。對于運營商來說，產業的選擇需要符合政策風口，企業在進行產業布局時也要根據區域發展戰略進行布局。

當前，我國正進入產業轉移以及產業轉型的協調發展階段。產業轉移的路徑之一便是由東部向中西部轉移的過程。中西部地區受益于日益完善的交通網絡以及成本優勢等，產業轉移的同時帶來了大量的人口。但產業西遷并不意味著東部地區制造業競爭力下降，沿海發達的三四線城市也有土地和勞動力成本不高的地區，依然具備承接相關產業的優勢。

隨著國內一線城市房價持續走高，對低附加值的中低端制造業形成擠出，促使產業結構向更高附加值的中高端服務業以及知識密集型制造業聚集，人才基礎決定了一線城市在科技創新領域具備極大優勢，主攻產業鏈的研發設計環節。對于城市群內的三四線城市來說，可以利用區位優勢，承接相關加工制造環節。

特色運營商及項目發展分析

4、

通過研究，我們篩選出具有代表意義的特色產業新城運營優秀企業及產業運營優秀項目，這些企業或項目在土地開發整理、產業招商、特色產業培育、城市建設等一個或多個領域表現突出，且隨著這些企業不斷發展壯大以及項目建設的持續完善，核心競爭力也將不斷提升，發展潛力較大。

"2019中國特色產業新城運營優秀企業"

"2019中國產業運營優秀項目"

總體上，中國特色產業新城運營優秀企業憑借獨具特色的運營模式，不斷增強產業發展能力，提升城市建設水平。優秀的產業運營項目在產業定位、區域布局、產業招商、產業培育、城市建設等方面也已經形成較強的核心競爭力。隨著我國新型城鎮化進一步推進，未來，將有更多企業加入產業新城建設，優秀產業新城運營商的建設經驗、發展模式為其他產業新城參與企業建設提供了參考和借鑒，這些優秀產業新城項目將在城鎮化發展、城市能級提升中不斷凸顯示范作用。

總結

5、

在此次實地調研及訪談過程中，我們能夠明顯感受到運營商在產業新城上做出的許多努力與嘗試，產業新城較往年實現了更高水平的發展。但部分項目由于產業定位雷同、盲目定位等問題，導致招商并不理想，不僅浪費資源，更難以助力當地產業轉型升級。此外，由于產業新城的開發沉淀了大量的資金以及較高的資金成本，PPP模式成為一些企業布局產業新城的優選模式。但受國家政策影響，國家加強了對于PPP項目的入庫管理力度，并對不符合規范、未有實質性進展的項目明令予以清退，這對于運營商來說，大大增加了布局產業新城的難度。這就要求企業在增強自身建設、運營管理水平的同時，亦需要時刻把握國家政策導向，以及時調整應對。隨著輕資產運營受到越來越多企業的關注，其不僅可以實現項目的快速布局，更可以在一定程度上降低自身風險，但這要求極強的運營管理能力，這對企業如何培養員工、如何輸出成功經驗提出了更多的要求。此外，由于中美貿易爭端的不確定性，對于布局涉及中美貿易的相關產業項目，在招商以及后期運營時亦會面臨較大的挑戰。

未來，隨著產業新城領域的競爭越來越激烈，運營商的運營管理能力將得到不斷提升，盈利模式也將更多元，行業將呈現出新的面貌。在此，我們將持續跟蹤行業變化，不斷深化研究，希望此次產業新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多的參考與借鑒，"不忘初心、牢記使命"，共同助力我國產業轉型升級，為區域經濟的發展注入新的活力，為社會打造出宜居、宜業之城。

(中指研究院)

關鍵詞： 產業新城運營商 產城融合