“近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店、寫字樓等商業地產紛紛以被動降租來抵御風險，不少商業綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式實現逆勢崛起，通過提升運營管理能力來實現商業地產資產增值，推動商業物業資產證券化成為備受關注的議題。”全國政協委員、銀泰集團創始人兼董事長沈國軍接受本報記者采訪時表示，目前商業地產領域的資產證券化落地步伐較為遲緩，一定程度上阻礙了行業高質量發展的進程。針對這一問題，今年兩會他提交了《關于加快商業物業資產證券化，為促內需、穩就業作貢獻的提案》。

在過去一年的調研中，沈國軍發現以大型購物中心為代表的商業綜合體已成為新零售及消費升級的主要場景，資產優質性和盤活增值潛力巨大。同時，近年來國內公募基礎設施領域成功推行的REITs(不動產投資信托基金)也為商業物業資產證券化提供了積極借鑒。

由此，沈國軍認為當前加快推進商業物業資產證券化的時機已趨成熟，但相關的法制、監管及財稅等政策還需進一步完善。他建議，首先應健全商業物業資產證券化的法制環境，明晰REITs中大類資產的類別和屬性，明確劃分基金管理人與運營管理人的權責邊界;從土地增值稅、印花稅、所得稅三個角度著手，完善REITs相關的配套稅收政策。

其次要完善商業物業資產證券化監管體系。一方面加快構建資產評估和信用評級體系，充分發揮對REITs企業資金流動等方面評估和監管效力;另一方面加強對類REITs等創新產品信息披露環節監管引導，在產品信息披露完備性等方面，與市場上較為成熟的其他標準化產品看齊。

他還建議，依托商業物業優質運營主體開展REITs試點，優先考慮資產儲備充足的企業參與試點。最后，引導參與主體多關注底層資產質量，聚焦“資產融資”本義;引導物業持有人或資產管理人，通過提升資產運營和管理能力來打造REITs產品的核心競爭力。

關鍵詞： 商業物業資產證券化 促內需穩就業 資產管理人