根據透明售房網數據，今年(截至12月26日)，杭州(不含淳安、建德、桐廬)共成交5.6萬套二手房住宅，也就是說，平均每月成交了4600多套。在2020年，這個數字是7.34萬套——也就是說，今年二手房成交量比去年減少了大約1/3。

“從成交量來看，我用‘高山滑雪’來形容2021年二手房市場。”杭州貝殼研究院院長上官劍說，今年從4月到10月，連續7個月，市場“無抵抗”地快速下滑，原因很多，但最主要還是緣于信貸收緊。

“今年二手房價格下跌幅度短期較大，超過2018年下半年的房價跌幅。但從價格視角看，成交價仍屬于‘高位回調’。”上官劍認為。

他預測，在政策見底后，杭州房價會逐步趨向平穩。

這一點，從杭州貝殼二手房市場數據來看，景氣度從11月下旬以來已經“翹尾”，且年底成交在緩慢回升，也為價格止跌打下一定基礎。

36-40歲人群二次置業

資金來自“賣掉首套”

杭州我愛我家市場研究院發布了一組2021年杭州二手房成交數據。

從年齡層來看，40歲以下年齡段購房者，主要以首次置業及改善型置業客群為主。其中，26-30歲正處于安家置業的黃金時期，購房目的多為首次置業、結婚置業，首次置業比例占26.3%。

“不過，這個年齡層的購房者仍處于經濟積累階段，購置房產脫離不了父母的幫襯，在購房時大多考慮總價相對較低的二手房。”杭州我愛我家研究員馬恒玲分析。

31-35歲年齡層的客戶，開始進入二次置業階段，二次置業比例達到了27%。但即便該年齡段很多人已經參加工作多年，也具備了一定的經濟積累，但買房子還是第一次，首次置業比例高達24.5%。

36-40歲年齡層的資金相對充裕，名下已經有1套或2套房產的人也不少，再次置業大多是為了改善居住品質、孩子教育需求以及養老等原因。

從數據端來看，這個年齡段二次置業比例超過三成，達到30.2%。值得一提的是，“賣掉首套”成為多數人二次置業資金的重要來源。

60-90方房源最好賣

“50歲+”是購買60方以下的主力軍

90方及以下的房子“最好賣”，60-90方又是其中最吃香的。

30歲以下購房者群體中，購買60-90方房源比例超過五成。其中26-30歲購買該面積段房源的比例最高，達到了54.5%;其次是25歲以下，成交比例達到52.8%。這也反映了這部分的購房群體剛需多、首套多的特性。

“一般來說，購房者對于大面積物業的需求，呈現年紀越大、購房面積越大的趨勢。”馬恒玲說，“但很多年紀大的購房者也會選擇小面積房源。2021年，50歲以上購買60方以下房源的比例高達35%，在各年齡段中排名第一。其中51-60歲年齡段客戶選擇60方以下面積段的占24.8%，60歲以上占26.1%。”

星橋、臨平山北、錦城等低總價板塊

二手房成交相對多

杭州貝殼研究院總結，2021年杭州二手房成交總體呈現這些特點：

——成交量下滑明顯。從3月到10月，近半年時間，成交量急速下滑八成。

——300萬元以內的剛需成交突顯，占比也在提升。

——臨平區星橋、臨平山北、臨安區錦城等低總價板塊，成交相對多。

“在各板塊中，星橋超過1700套，坐穩成交量榜首，其次為臨平山北、錦城、富春等低總價板塊。”貝殼研究院相關研究人員認為，星橋二手房供應量大，價格平穩，新房供應少，是個未來很有預期的板塊。“得益于開發較早，配套基本滿足生活所需，接下來3號線地鐵即將開通、蘇寧廣場明年開業。”

10月份杭州二手房的成交量

比2月份春節月還要低

縱觀杭州今年的二手樓市，3月份最火熱，成交量達到9338套;此后連續下滑，直到10月份，成交量跌至1340套，低于2月份春節月的成交量，創下了連續20個月最低成交記錄。

“核心原因還是信貸收緊。”上官劍分析。上半年新房和二手房成交放量，占去了今年大量的貸款額度;下半年二手房貸放款時間拉長，利率上漲，有些二套商業房貸利率到了6.3%、6.4%，加上杭州的調控在同量級城市中偏嚴，且8月5日樓市新政出來后，杭州市場上房票預計減少了30%。

此外，2020年4月到今年3月，杭州二手房成交量一直放量，房價也有一定幅度上升，市場存在短期透支情況。

“政策疊加效果明顯，加上成交量的疲態顯現，就出現了‘銀十’成交量比春節那個月還少的行情。”上官劍認為，總的來說，調整是市場的自然反應，是因為“杭州市場本來就需要一場以時間換空間的休養生息”。

專家預測明年上半年

二手房成交量企穩回升

他判斷，四季度以來，首先是短期政策底已現，也就是暫時不會有更嚴厲的調控政策出來。其次，未來對于剛需和改善性合理住房需求，信貸表現出了支持的一面。

“整體來說，政策環境已經有利于市場恢復，特別是信心的進一步建立。”他預測，“成交量方面，個人預計在明年上半年會企穩回升，價格在交易量回升后，也會逐步止跌趨穩。”

二手房的市場趨勢，也會傳導到一手房市場。而杭州的一手房行情接下來還是穩中微升，考慮到明年一手房供應處于緊平衡狀態，又會反哺二手房市場的熱度和需求。

“此外，2022年還有一個非常大的變量，那就是房地產稅試點，需密切關注。目前市場環境相對還是低迷的，若房地產稅真的靴子落地，預計短期內會明顯沖擊市場預期。”

剛需、自住有需求就可以買

房東沒有確定的理由先別賣

“政策短期見底了，接下來市場見底和價格見底會有滯后性。”上官劍認為，對于購房者來說，一個階段的市場底部，是非常短暫和悄無聲息的，很難抓住。總體來說，購房者在過熱市場可以適度等等，而行情低谷就是買房窗口期。

“目前可以說就到了一個窗口期，市場比較低迷，剛需自住購房者可以好好把握，比2021年上半年的房價更友好。”他認為，有需求就可以買，城市化進程與城市向上的基調之下，拉長時間周期來看，杭州樓市房價曲線還是上揚的。

他告誡二手房東，如果沒有必須要賣房的理由，先別急著賣：“可以先問問自己，為什么要賣房子?如果賣掉是為了換更優質的房子，那什么時候賣掉都是好時機。如果賣掉是為了去搖號新房，那搖不到怎么辦?一定要有備選方案。”

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