5月15日，在多輪利好政策支持之下，央行、銀保監會再祭“大招”：首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”為參考，下調后，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。調整后，居民利息支出能節省多少錢?對目前仍處低位運行的樓市，起到多大的推動作用?

在業內專家看來，首套房貸利率下調，發出了強烈的激活樓市的信號，這是一次很重要的政策轉向。

貸款250萬利息減少超10萬

在本次《通知》公布前，央行宣布降準25BP，釋放資金5300億。4月18日，央行明確指出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在一季度金融統計數據新聞發布會上介紹，“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”

以灣區內地9城為例，截至4月底，據克而瑞監測，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。目前，深圳為大灣區房貸利率最低的城市，首套穩定在4.9%，二套為5.2%;肇慶則是灣區房貸利率最高的城市，無論首套或二套，房貸利率普遍在6%上下浮動。

本次全國統一下限調整后，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，首套房貸利率可以低至4.4%。值得關注的是：首套房貸利率的下限的下調，是帶條件的，限定為“購買普通自住房的居民家庭”;二套房貸則保持不變。

調整后，居民利息支出能節省多少錢?

讓我們來算一筆賬：

按貸款金額250萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，按照原先最低4.6%的利率，每月還款12816.11元;

若改為4.4%，每月還款12519.02元，平均每月可減少月供支出約297.09元。30年共減少利息支出超10萬。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”價格下調，那么房貸利率可能還要低于4.4%。不過，央行此次通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

全國房貸增長依舊乏力

除了下調房貸利率，據中指院統計，截至5月11日，2022年全國累計134個省市共計出臺了231次紓困政策。施政頻次逐月提升，單4月共66個城市出臺政策，超過一季度總和。

但從全國數據來看，房貸增長依舊乏力。5月13日，央行發布數據顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。

這已是3個月來代表居民按揭貸款的中長期貸款第二次減少，且減幅在擴大。2月份這一數值減少459億元，同比減少4572億元，是居民中長期貸款自2007年有統計以來首次出現負增長。3月份環比新增3735億元，扭轉了2月凈減少的頹勢，但同比仍少增2504億元。

這一數據背后，正是全國房地產市場復蘇緩慢。中指院分析認為，紓困政策未能立即提振市場信心，主要有三方面原因：不確定是否能如期交房、不確定房價是否下跌、不確定能否持續月供，尤其是疫情反復更加深居民對未來收入穩定的預期。

“此前出臺的一系列新政對購房補貼、財稅減免、放松限售等方面的放松雖見力度、見誠心，但沒有實質上改變居民所面對的困境，對購房壓力的下降、購房需求的激發有限”。

灣區內地9城成交仍處低位

4月份，克而瑞重點監測50城新開盤項目的平均去化率跌至29%，較上月下降6%。其中，60%以上城市開盤去化率環比下降。受疫情影響，合肥、寧波這些長三角地區二線城市市場轉冷，去化率更是明顯回落。

在需求整體不振的情況下，灣區9城商品住宅共計供應432萬㎡，環比上漲54%，成交310萬㎡，環比下降8%，成交均價24522元/㎡，環比微跌1%。按城市來看，4月廣州、惠州供應量回升至百萬方水平，環比均翻倍增長;4月整體成交則未見起色，9城中除廣州成交67萬㎡，其余8城均在50萬㎡以下。均價方面，深圳以72333元/㎡遠超排名第二的廣州。

尤其去化率方面，4月灣區內地9城的平均去化率僅為25%，仍處在低位運行狀態(備注：整體去化率剔除惠州、江門推售量)。相對而言，深圳、珠海去化率較高，也僅為33%和35%;佛山、肇慶今年以來市場成交疲軟，月均去化均在20%以下。

聚焦廣州市場，4月以來市場成交回暖重啟。4月份整體開盤去化率回升至21%，中高端需求堅挺，部分價格標桿項目去化優異。比如4月16日萬科金域曦府、和樾府兩大價格標桿項目均少量加推大戶型產品試探市場，售價6.2萬-6.7萬元/平方米，較上批次售價略有上漲，去化率分別達到88%和70%。

剛剛過去的五一市場，假期成交相較于4月上升195%，同比跌幅收窄至下跌20%，近九成項目價格企穩。南都·灣財社記者踩盤發現，海珠區琶洲南TOD、荔灣區廣州幸福灣、黃埔區萬科城市之光等成交都還不錯。但是遠郊部分樓盤仍需讓利走貨，如增城時代名著、中建嶺南悅府等項目都推出特價單位;花都熱銷的項目也都聚焦200萬左右的低總價項目。

專家看市：有望二季度走出低谷

時隔多年調整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，盡管當前全國商品房市場面臨普遍性的下行壓力，城市之間的基本面分化依然存在。一方面，三、四線城市推出了較多的利好政策，礙于需求動能不足未能起到預期的效果;另一方面，一、二線城市礙于房價上漲的壓力，不敢輕易松綁限制性的購房政策，有需求卻苦于沒有釋放的渠道。

“在此情況下，央行和銀保監會對首套房貸利率優惠做出清晰指引，也是鼓勵地方大膽釋放剛需需求的一種表現，既能提高剛需買家入市的積極性，也能敦促地方及早因城施策，進一步利好樓市復蘇”。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，從具體指標看，房貸下調幅度不大，并且限定為首套普通自住房，二套房貸則維持不變。管理層還是“留了一手”。

他表示，在城市居民2022年收入預期下降，房貸規模增速放緩的背景下，央行和銀保監會推出的新政，有利于提振房地產市場信心，促進剛需買家入市。房地產市場不會一夜回暖，但在金融支持和政策推動下，在第二季度走出低谷，仍大有希望。

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