一個星期前，廣州地鐵又雙雙拿地了!新競的地塊將采取TOD模式開發(fā)，收益反哺軌道交通建設和運營。什么是TOD?近年來廣州地鐵為何連續(xù)拿地?

南都記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州地鐵6年拿15塊地，拿地后廣州地鐵采用了與房企合作開發(fā)，融入軌道交通、居住、商業(yè)配套、公共服務等多種業(yè)態(tài)功能，打造大型城市綜合體。TOD模式已成為軌道建設重要投融資手段之一。

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競得地塊將采取TOD模式開發(fā) 收益反哺軌道交通建設和運營

5月5日，廣州推出2022年第一批集中供地。廣州地鐵成功競得海珠區(qū)石榴崗南側臺涌地塊、海珠區(qū)赤沙車輛段地塊、白云區(qū)廣海路地塊一(石井水泥廠西地塊)、白云區(qū)東平地鐵站綜合開發(fā)地塊，共4個地塊，總用地面積37公頃、總計容建筑面積80萬平方米。這些地塊將采取TOD模式開發(fā)，收益反哺軌道交通建設和運營。

廣州地鐵表示，“十四五”期間將繼續(xù)加快推進第三期城市軌道交通線路建設，重點興建5條城際鐵路、4條城際聯(lián)路線。預計2025-2030年，廣州地鐵將建成超過1500公里的“地鐵+城際”軌道交通網，打造廣州中心至佛山、東莞城市中心30分鐘，至中山、珠海、清遠城市中心60分鐘的灣區(qū)軌道經濟生活通勤圈。

大規(guī)模線網建設，意味著需要大量資金。此輪拿下4個地塊，廣州地鐵表示，將著力加快本批土地的建設入市及資金回籠，以物業(yè)開發(fā)的綜合效益反哺軌道交通建設和運營，緩解政府軌道交通籌資壓力，促進軌道交通可持續(xù)發(fā)展，推動大灣區(qū)經濟高質量發(fā)展。

經初步估算，僅赤沙車輛段地塊就可為軌道交通建設籌資逾百億元，為軌道交通可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。同時，廣州地鐵正在同步推進逾15條地鐵、城際線路沿線土地的熟化工作，擬開發(fā)土地規(guī)模超500公頃。

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近幾年廣州地鐵頻繁拿地 TOD在建項目已達12個

廣州地鐵又又又拿地了。特別是近幾年，廣州地鐵頻繁拿地。

2017年，廣州地鐵分別以 63.83 億元、131.55 億元，摘得漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊，完成 38?萬平米的土地儲備。其中，官湖車輛段上蓋是廣州首個城市軌道交通車輛段上蓋開發(fā)項目，創(chuàng)下了2017年各區(qū)宅地出讓總價的最高紀錄，該地塊的獲得開創(chuàng)了廣州市利用地鐵車輛段上蓋地塊進行綜合開發(fā)的先河

此后，在接下來幾年時間，廣州地鐵每年連續(xù)拿地。

近年為何廣州地鐵迅猛拿地。答案就是，加速打造TOD。

2017年3月，《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)實施細則(試行)》，進一步明確了廣州地鐵物業(yè)開發(fā)通過土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和運營補虧資金的投融資主體和運作機制。

為此，廣州地鐵開始進行了一系列有效探索，通過與線網有機協(xié)同，提升沿線土地價值，適時獲取土地通過自行開發(fā)或合作開發(fā)及物業(yè)經營，實現(xiàn)地鐵后續(xù)長期經營補虧和可持續(xù)發(fā)展。

此后幾年，廣州地鐵著眼新時代地鐵發(fā)展大局，積極應對大規(guī)模線網建設籌資壓力，結合地鐵線網規(guī)劃，大力開展地鐵沿線土地儲備，不斷拿地開始在TOD項目上集中發(fā)力。

目前，廣州地鐵在建的城市軌道交通TOD綜合開發(fā)項目共12個。

包括合作開發(fā)的赤沙車輛段上蓋綜合開發(fā)項目、官湖車輛段上蓋綜合開發(fā)項目、陳頭崗停車場上蓋開發(fā)項目、蘿崗車輛段上蓋開發(fā)項目、鎮(zhèn)龍車輛段上蓋開發(fā)項目、水西停車場上蓋開發(fā)項目、白云湖車輛段上蓋開發(fā)項目、漢溪長隆站上蓋場站綜合體開發(fā)項目、槎頭站場站綜合體項目、棠溪樞紐綜合開發(fā)項目。另外還有2個軌道沿線地塊綜合開發(fā)項目。

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“軌道上的大灣區(qū)” 讓“TOD”站上新風口

“軌道上的大灣區(qū)”正在加速形成。近一兩年來，無論是從國家還是廣東層面，陸續(xù)出臺了關于推動軌道上大灣區(qū)的加快發(fā)展政策。

隨著軌道交通網線的逐步加密，沿線重要交通節(jié)點“TOD”迎來開發(fā)機遇大增。地鐵口沿線不只是單一的公共交通空間，更是從地鐵連接城市片區(qū)的門戶和城市目的地。

TOD作為一種以公共交通為導向的區(qū)域開發(fā)模式，在促進城市發(fā)展融合的同時，也帶動了產業(yè)的發(fā)展與提升，在“軌道上的大灣區(qū)”背景下，TOD站上房地產市場開發(fā)的新風口，成為了城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢。

大灣區(qū)幾大城市中，廣州在TOD開發(fā)建設方面走在了前列。目前，廣州地鐵在建、規(guī)劃的TOD項目超15個，覆蓋天河、白云、番禺等多個區(qū)。

此外，還有大家熟知的廣州南站TOD項目地塊，被香港新鴻基地產以70.82億元成功摘得。根據(jù)最新規(guī)劃，廣州南站TOD項目作為廣州南站商務區(qū)核心項目，在廣州南站精心打造集商務辦公、公共交通、青年創(chuàng)業(yè)于一體的最高端城市TOD項目，推動南站站體周邊綜合交通功能及城市功能優(yōu)化升級。未來，這里高鐵、城際、地鐵匯聚，半小時通達廣佛都市圈，1小時內連通大灣區(qū)，是大灣區(qū)軌道交通“黃金樞紐”。

作為大灣區(qū)的核心城市之一，深圳近年來也在大力發(fā)展TOD模式。備受關注的深圳西麗綜合交通樞紐將于今年開工!工程投資估算總額為177億元，打造中國TOD4.0版的高鐵站城融合示范工程。

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挑戰(zhàn) “四網合一”要求TOD產品多元化發(fā)展

打造軌道上大灣區(qū)的大背景下，廣州地鐵打造TOD產業(yè)面臨著什么樣的機遇與挑戰(zhàn)?

廣州地鐵表示，隨著“四網融合”的高質量推進，推進干線鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道交通融合發(fā)展，特別是廣州地鐵接管珠三角城際，廣州地鐵須整合場站及周邊土地資源已覆蓋地鐵、珠三角城際等。對于整體產業(yè)而言，除了現(xiàn)有地鐵站點及車輛段上蓋綜合開發(fā)，鐵路動車所上蓋、城際鐵路站點周邊、市中心老鐵路車站更新都將成為TOD綜合開發(fā)的新機遇。其次，政府鼓勵社會資本參與基礎設施建設，帶來新的產業(yè)投資機遇。當前，軌道交通正處于高強度建設的重要機遇期，隨之而來的是巨大的建設和資金壓力。

TOD綜合開發(fā)作為軌道交通投融資重要手段，TOD作為目前社會資本參與的有效渠道之一，需要提高TOD綜合開發(fā)可持續(xù)發(fā)展。

揭秘廣州地鐵TOD

TOD究竟是什么?

可能有些人第一時間想到的是，它離地鐵站很近。很多時候，在拿地企業(yè)看到廣州地鐵的名字，基本也可以確定，這塊地的交通優(yōu)勢很強——地鐵上蓋，樞紐綜合體項目。

TOD(Transit Oriented Development)，即以公共交通為導向的城市開發(fā)，是指規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，以公共交通站點為核心而進行緊湊開發(fā)、混合土地利用及適宜步行的規(guī)劃設計方式。

TOD模式將商業(yè)、住宅、辦公、公共建筑等設置在步行可達的公共交通站點范圍內，使居民和員工方便選用公共交通方式，以促進城市發(fā)展的良性循環(huán)。

簡單理解，以車站為圓心，TOD模式建設交通、居住、商務、公服綜合體。

過去十余年，由廣州地鐵為主導的TOD本土化過程，經歷了“單站”TOD1.0模式、發(fā)展至“站樓一體”TOD2.0模式，以及“站城一體”TOD3.0模式演進的歷程，并正進行“站城產人文一體”TOD4.0模式的研究與探索。早在一號線規(guī)劃中，廣州地鐵錨定緩解市中心交通問題、引導城市人口發(fā)展、優(yōu)化產業(yè)布局、調節(jié)城市服務功能等重點目標，成功帶動舊城改造、新區(qū)發(fā)展，線網沿線多個商圈逐步形成，實現(xiàn)軌道交通利用與片區(qū)發(fā)展有效循環(huán)，并將發(fā)揮軌道交通投資建設主體優(yōu)勢，推動軌道交通樞紐節(jié)點價值最大化，回饋城市發(fā)展與社區(qū)建設。在本輪集中供地中，廣州地鐵表示，實施公共交通引導城市開發(fā)模式(TOD，Transit-oriented Development)，堅持土地利用、軌道交通與市民生活“三位一體”協(xié)同發(fā)展。本輪獲取土地計劃建設成集公共交通、居住、商務、公共服務等多元功能業(yè)態(tài)的場站綜合體，助力區(qū)域站、城、產、人、文融合發(fā)展，提升市民交通及生活體驗。

這樣加速建設

隨著當前超大城市及大城市土地資源的日益稀缺，TOD開發(fā)中有一種特殊的土地屬性用地——車輛段上蓋開發(fā)。值的關注的是，目前廣州地鐵在建的12個TOD項目，有超過三分之二就是在車輛段/停車場上蓋綜合開發(fā)的。

在經歷過早期“單站式”一號線動漫新城的合作開發(fā)模式后，廣州地鐵TOD進入到站樓一體的模式，如八號線的萬勝圍地鐵站上蓋的萬勝廣場。不過這一階段的TOD建設較為“青澀”。于廣州地鐵而言，全面開啟TOD模式項目的建設“蜜月期”，是在2017年以后，也就是在廣州地鐵持續(xù)拿地，短短6年間“爆發(fā)式”地進行了多達10個車輛段/停車場上蓋綜合開發(fā)的，包括陳頭崗、官湖等項目在內為代表。

何為車輛基地上蓋?

車輛基地上蓋綜合開發(fā)，指利用軌道交通車輛基地建蓋板及周邊白地進行綜合開發(fā)的項目，是目前國內實現(xiàn)TOD綜合開發(fā)的主要項目類型。目前上海、北京、深圳、杭州等多個城市均有車輛基地上蓋綜合開發(fā)項目。

一般來說，地鐵列車在完成每天的工作之后也會“打卡下班”，然后按照要求到達相應的車輛基地“休息”和“定期檢查”，一般情況下地鐵列車在運行結束后都會運行至地鐵線路停車場或車輛段。其中車輛段就像大型綜合超市，物資總庫，負責車輛大架修、定修。

車輛基地分為車輛段和停車場，車輛基地是保障地鐵正常運營的后勤基地，沒有車輛基地，地鐵日常運營將得不到最佳保障。

廣州時速最快的地鐵22號線陳頭崗站就是一個車輛停車場，其配套的綜合樓為一類高層民用建筑，建筑面積約2.6萬平方米，高57.1米，其中地上十二層、地下一層，承擔著未來公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運轉樓等功能。1個廣州地鐵陳頭崗停車場相當于25個400m足球場。

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