8月份的杭州二手房成交數據出爐了，不含臨安區在內的九城區，共成交5602套二手房——這個數字已經連續5個月下跌，且創下三年來成交量同比新低。

看到這個統計報表，拱墅區大關一家房產中介門店的小陳，發了一條朋友圈：“調控發威了，房價真的要降!”

8月初，杭州再出樓市調控新政，“落戶+2年社保”“非戶籍+4年社保”，把在杭購房的門檻抬高了一大截，市面上三成房票被“洗”出局。

這是過去的12個月里，杭州第四次出臺樓市調控新政。

放眼全國，廣州、成都、深圳等城市針對土地、樓市的各類新政，近期也都密集出臺。

8月31日，國務院新聞辦還舉行了“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會，指出近期的一系列調控手段，都是朝著穩地價、穩房價、穩預期的目標，“促進房地產市場平穩健康發展”。

在普通市民看來，一次次的樓市調控，最終目的只有一個，讓房價不再漲，最好能降一點。

01

調控

在國務院召開“努力實現全體人民住有所居”發布會當天，廣州發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，公布了首批熱點區域96個住宅小區二手住房交易參考價格。

廣州太平洋置信置業公司經理王鶴青分析，以廣州天河區的保利心語花園為例，其近期二手房掛牌均價在15萬元/平方米左右，而公布的交易參考價為9.7萬元/平方米。

“一套100平方米的房子，房東原本要賣1500萬，如果按照參考價來賣，不到1000萬，還有一些熱門小區，以前的掛牌價被參考價‘腰斬’。”

再來看另一座已公布二手房指導價的城市——成都。

今年5月，成都發布二手住房成交參考價格發布機制，此后陸續公布了三批共700余個小區的二手房交易參考價，要求銷售價格不能明顯高于參考價格。

這一機制出臺僅個把月，成都的二手房市場就有了明顯“降溫”，據國家統計局數據顯示，7月份，成都二手房價格與上月持平，成交量同比減少28.71%，僅3500余套。

西南財經大學經濟學院教授劉璐認為，二手房降溫，是市場自身發展和政策調控共同作用的結果。

目前，國內已有十多個城市相繼建立二手房指導價相關執行機制，其中還有三亞、紹興等樓市較為火熱的中小城市。

相對新房，二手房的價格受供求關系、市場環境等因素影響更大，在目前的市場行情下，更容易持續走高。

而二手房指導價相關機制，從目前效果來看，是一項調控力極強的新政，能直接把價格壓下來。

因此我們也大膽推測，出臺二手房指導價政策，讓偏高的二手房價格降下來，穩定二手房市場，接下來也許會成為更多城市的選擇。

02

散需求

新房為什么要搖號?二手房價格為什么比新房貴?歸根結底，還是房源數量難以滿足廣大市民的需求。

除了政策調控，按住亂躥的價格外，分散人們對于二手房的需求，也是關鍵所在。

杭州等城市目前的土地政策里有一項：在土地出讓之時，就限定相對合理的新房銷售價格，這令更多人群涌向新房市場，不少區域內價格上漲的二手房失去競爭力。

另一方面，要讓開發商造出讓更大家滿意的新房。以杭州最近一波土地出讓規則調整為例，今后開發商拿地也“限購”，普通地塊限價率上限下調至15%，達到溢價率之后搖號決定競得者，取消“拼自持”，同時還試點“競品質”地塊。

封頂溢價率的下調，“拼自持”的結束，減少了開發商的拿地成本，能推動他們更用心打磨產品，讓市民買到品質更高的新房，享受更好的生活。

萬變不離其宗，無論是杭州還是其他城市的土地政策，核心都是穩地價，穩地價的最終目的，還是穩房價。包括提高購房門檻、銀行限制放貸等措施，都是為了同一個目標。

“這些政策將在短期內取得一定效果，但從國新辦的發布會來看，穩樓市將是一個長期的政策，讓住房需求分散化，讓住房供應多元化，才會讓樓市長期不再‘高熱化’。”東南大學教授周億錦分析，構建多元的保障房體系是城市發展的一個趨勢，比如，公租房主要針對解決城鎮住房和收入較為困難的家庭，保障性租賃住房針對新市民和青年人群，共有產權住房則幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民盡快改善居住條件。

把老百姓的住房需求按領域細分，分而化之，“將為樓市分散大量的普通商品房購房需求，對于穩定樓市，有著長期且有效的作用。”他說。

03

解決焦慮

中國人的傳統觀念里，有一套自己的房子，是安居樂業的基礎。一套配套完善，最好是擁有優質學區的房子，最能緩解自己對未來的焦慮。

房子是很多人焦慮的根源，這里頭最不應該的，是人為制造焦慮。

8月上旬，杭州市住保房管局下發通知，要求房產中介機構及從業人員不準發布六類信息，包括臆測房地產政策走向和趨勢及未經核實的其他相關信息、炒作學區房及以個別成交案例、局部區域價格波動炒作市場行情的信息、惡意哄抬房價、捏造房價漲跌及通過各種方式制造購房恐慌情緒的信息等。

8月下旬，杭州還在二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，以保證信息公開透明，規范二手房交易流程，在一定程度上起到了“去中介化”的作用。

但從根本上來說，弱化房子的特殊配套屬性，減少其附加價值，是穩樓市、降房價的關鍵。

8月25日，北京提出將推行教師輪崗制，以平衡區域內的教學水平。此舉被認為是對學區房的沉重打擊，當不同學校的教學質量逐步被拉平，學區房的價值必然會弱化。

在杭州市最新印發的《構建共建共享公共服務體系專項計劃》中，也提出，探索在九大星城的特定區域推動“租購住房在享受公共服務上具有同等權利”。

這里指的公共服務，或將包含教育、落戶等多重內容，也就是說，直接出手剝離商品房的這些“附加值”。

當然這并不容易，因為現階段公共服務的優質資源畢竟還很有限，無法支持全面放開，但至少，指明了一個未來發展的方向。

如果“租售同權”真的落定，那么未來選擇買房或租房過日子，又有多大差別呢?

當大家不再為因房子產生的戶口、學區等問題而焦慮，房價還會漲嗎?

關鍵詞： 杭州 二手房成交量 樓市調控 房地產市場