8月30日，北京土地交易市場發布了本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規模約496萬平方米，除一宗招標項目以外，起始價總額約1359億元。在首批次“房地聯動、一地一策”調控措施取得積極成效的基礎上，北京二批次供地繼續實施限地價、控房價、提品質，堅決貫徹落實黨中央、國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭、保持房地產市場平穩運行，提升人民群眾幸福感、獲得感。

北京市商品住宅用地供應堅持規劃為引領、促進職住平衡、站城融合、產城融合，實現規劃引導高質量發展。二批次集中供應的43宗項目共涉及13個區。位于中心城區的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽區11宗，約42公頃;海淀區4宗，約17公頃;豐臺區3宗，約27公頃;石景山區2宗，約10公頃。位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區2宗，約13公頃;副中心3宗，約11公頃;順義區2宗，約10公頃;昌平區4宗，約29公頃;房山區5宗，約30公頃;亦莊1宗，約9公頃。位于生態涵養區的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區2宗，約22公頃;懷柔區1宗，約8公頃;平谷區3宗，約17公頃。

北京第二批次供地通過“房地聯動、一地一策”，進一步加強精準調控，具體呈現以下特點：

特點一：土地供應向保障性租賃住房傾斜，突出住房民生屬性，以人為本保障人民群眾住有所居。

今年6月，國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)中提出，各地區、各有關部門需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體住房困難問題。北京第二批次住宅用地從實際出發，通過集中建設和配建兩種方式進一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產權住房用地供應。

43宗住宅用地中有3宗涉及共有產權住房，其中位于昌平區昌平鎮東環路和平谷區馬昌營鎮的2宗居住用地為純共產房地塊，豐臺區周莊子居住項目中1宗獨立地塊用于配建共有產權住房，共有產權住房建筑規模共計約16萬平方米，折合住房約1900套;有13宗位于中心城區、多點及副中心區域，毗鄰產業園區、軌道交通站點的項目配建保障性租賃住房，將面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租，總規模達到23.6萬平方米，折合住房約3600套;除配建保障性租賃住房外，本次還在石景山區首鋼項目中選擇了1宗獨立地塊建設公租房，建筑規模約3.59萬平方米，折合住房700余套。

除了對租賃住房配建總量提出要求外，掛牌文件還進一步明確了租賃住房的戶型比例及車位配比要求，強調租賃住房在布局、建筑密度、景觀環境、綠化，建筑外立面的風格、色彩、建筑材質品質等方面以及建筑單體內公共空間的裝修標準、設備設施應與項目其他住房保持基本一致。

特點二：進一步創新和完善掛牌競爭方式，嚴格控制溢價率。

北京二批次用地繼續實施商品住宅銷售價格承諾制，要求開發企業在土地競買環節提交《房屋銷售承諾書》。同時,積極響應自然資源部最新調控要求，在綜合考慮項目所在圈層、房價水平、起始地價、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎上，合理確定土地溢價率，通過控房價、限地價，為企業預留合理利潤空間，通過設置相關住宅品質要求、引入競建設方案等方式保證住宅建設品質，促進房企不斷提升產品建設和運營管理水平，推動整個行業進入高質量發展新階段。從公布的地價上限來看，二批次地塊的整體溢價率控制在了10%以內，單宗溢價率不高于15%。

達到地價上限后，除繼續采取競政府持有商品住房產權份額、投報高標準商品住宅建設方案等競爭方式確定土地競得人外，北京二批次供地在競爭規則上進行了優化和創新。

一是首次采取了以搖號方式確定競得人。二批次共有6個項目試點到達地價上限后通過搖號方式確定競得人。為防止搖號環節出現“馬甲”的情況，對于進入搖號環節的項目，掛牌文件明確要求土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式將其股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。在競得人完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，其他參與搖號的競買人及其關聯方不得以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權或投資權益。

二是在大興區黃村鎮DX00-0102-0208-6026、6020地塊中試點競“現房銷售面積”的競爭方式，達到地價上限后進入競報“現房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規模全部競報為“現房銷售”，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。“現房銷售”標準按照《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)執行，“現房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。現房銷售可實現購房人“所見即所得”，同時考慮到現房銷售將延長企業資金回籠周期，為保證住房品質，試點項目在地價上限的設定上為企業預留出了合理的利潤空間。

特點三：進一步優化營商環境，營造公開透明市場環境，引導企業理性競爭。

一是為有效引導市場預期，促進企業理性競爭,二批次地塊各類競爭上限隨地塊出讓公告一并向社會公布,房屋銷售指導均價可通過北京市住房和城鄉建設委員會公布的方式查詢，信息披露的及時和公開有利于企業提前開展經濟測算。

二是掛牌文件顯示，市規自委將組織召開答疑會，幫助競買企業準確了解地塊各項要求、澄清模糊認識，引導企業在土地競買過程中理性決策。

三是高標準商品住宅建設方案投報時間由現場競價后第10個工作日調整為現場競價當日投報，將企業競買保證金占壓周期較之前縮短了約10個工作日,有效提高了資金使用效率。

四是土地出讓合同簽訂時間從以往的成交后10個工作日內壓縮為成交當日“立等簽訂”合同，真正做到了讓企業少跑腿，提高了審批工作效率。

特點四：進一步細化、優化高標準方案評分標準，引導住宅品質提升。

為不斷提升城市發展質量、人居環境、人民生活品質、城市競爭力，實現城市可持續發展，努力建設國際一流的和諧宜居之都，促進碳達峰和碳中和目標實現，本次掛牌交易的商品住宅用地繼續設置最低品質保障要求，未來住宅要實現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。同時，為切實提升住宅品質，增強人民群眾的幸福感、獲得感，本批次對高標準商品住宅建設方案評選內容和評分標準進行了優化，一是增加了跟人民群眾利益密切相關的“質量保修”所占分值權重。二是為充分發揮建筑師在工程建設中的主導地位，全面提高建設工程質量，增加了建筑師負責制所占分值權重。

二批次商品住宅用地中有36個項目設置了投報高標準商品住宅建設方案環節。

特點五：加強企業誠信管理，提高房企參與門檻，嚴格購地資金來源審查。

為嚴格落實自然資源部土地市場調控要求，堅持“房住不炒”定位，加強住房用地供應管理，促進房地產市場平穩健康發展，北京二批次供地進一步健全住宅用地市場準入機制，加強對房地產開發企業購地資金來源審查。

一是對土地競買人均設置了資格要求，明確競買人、聯合競買各方均須具有房地產開發資質，同一競買人及其控股的企業不得單獨或聯合參加同一宗地的競買。

二是嚴格購地資金來源審查。在參與土地競買前，由競買人提交關于購地資金合法、合規的承諾書，土地成交后，由土地競得人說明購地資金來源、提供相應的證明文件。

三是加強企業誠信管理，對于存在提供虛假資質證明、購地資金來源不符合要求、違反承諾內容等行為，明確了相關懲戒措施、違約責任。如競得人存在違反相關自我承諾或存在相關違約行為，可取消其競得資格，競得人須承擔相應的經濟責任和法律責任，造成損失的，競得人應負賠償責任。尚未簽訂出讓合同的競得人所交納的保證金不予退還;已簽訂出讓合同的競得人須以不少于出讓宗地保證金金額承擔違約責任，同時出讓人有權收回出讓宗地的國有建設用地使用權，競得人及其股東、控股的各個企業一年內不得參加北京市土地市場競買活動，出讓人將競得人違約行為及處理結果向社會公告。

除發布第二批商品住宅用地公告外,今日市規劃自然資源委還對外公布了131宗年度擬供租賃住房用地項目信息。從公布情況來看，今年北京對于租賃住房用地的供應力度前所未有，供應總量達到歷年最高。在按照“一地一策”、“兩集中供地”要求有序組織商品住宅用地供應的同時，通過進一步加大租賃住房用地，“雙管齊下”做好房地產市場調控，實現“房住不炒”。此外，在供應計劃執行上更加務實，將各區的任務指標全部落點落位，主動接受公眾監督。項目的選址與生產生活空間結合也更加緊密，未來將可形成一批職住平衡、交通便利的活力社區。

關鍵詞： 北京 集中供地 供需雙效調節 房地產市場