法院當庭宣判涉案房屋買賣合同無效

2016年4月，時年57歲的高雅琴(化名)經朋友推薦，參加了一個“以房養老”的項目，“說是可以通過抵押現有房產證做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%，白拿錢還沒有風險。”不料此后不僅“利息”沒收到多少，房屋還被抵押委托人高價轉賣，以致房、錢兩空。因此，高雅琴將抵押代理人和買房人訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效，歸還自己名下房產。昨天上午，該案在朝陽法院宣判，判決涉案房屋物歸原主。

理財項目變借款

“養老房”被售賣

原本是為了改善老年生活而選擇的理財產品，此后兩年卻成了自己和家里人最大的心病。59歲的高雅琴介紹，2016年4月，自己經朋友介紹，參加了一個“以房養老”的項目。受高額利息的吸引，她在不清楚合同細則的情況下，將兒子的婚房抵押給了對方。

“當時介紹的時候說是可以以現有房產為抵押進行理財，每月給我房屋價值的3%作為利息，一共12個月，白拿錢也沒有風險。”此后在朋友幫助下，高雅琴參加了該項目。并在項目“運營方”廣燕彬(化名)、龍武(化名)的安排下，于2016年4月15日，在北京市方正公證處簽訂了《借款合同》《具有強制執行效力的債權文書公證書》《委托書》及《公證書》等大量文件，并交出了房產證和身份證。

彼時，高雅琴完全沒有意識到上述文件具備什么樣的法律意義，“只知道這是必須要辦的手續。”同年4月18日，高雅琴又和對方辦理了房產抵押手續。此后一位名叫王月(化名)的“工作人員”分三次轉給高雅琴220萬元，并支付給龍武28萬余元，作為第一個月的利息和手續費，剩下的錢則被用于理財投資。后來兩個多月的時間里，高雅琴陸陸續續收到13萬元利息，緊接著利息就沒了下文。2016年10月14日，高雅琴在找廣燕彬了解情況時被告知，涉案房屋已經被龍武過戶了，要求高雅琴一家盡快搬出，并歸還借款和利息。

說好的理財怎么突然變成了借款?心生疑惑的高雅琴立刻趕到房產交易大廳查詢，發現2016年10月9日，龍武就和名為劉鳳(化名)的買家辦理了過戶手續，并取得了新的房產證，且交易價格僅有130萬元，嚴重低于當時市場平均價格。

在未告知自己的情況下，擅自將自己名下房產出售，且價格嚴重低于市場價，所售房款也未到自己手中，高雅琴覺得自己可能是被騙了。因此，她將抵押委托人龍武、房屋購買人劉鳳告上了法庭，要求確認二人簽訂的房屋買賣合同無效，并將涉案房屋重新過戶到自己名下。她介紹，自己抵押給龍武他們的這套房子位于北京市朝陽區金蟬北里，建筑面積80.95平方米，是自己2010年8月購買所得。

理財人稱只是介紹人

不存在自作主張賣房

不久，越來越多的老人稱，遭遇了和高雅琴相似的情況。2017年8月，北京市司法局發布消息稱，參與此類“理財項目”公證的方正公證處部分工作人員被處分，公證處被停業整頓。而多起事件中均有出現的廣燕彬也被警方采取了強制措施，據了解，目前涉及他的刑事案件正在進行中。

而在高雅琴案的審理中，理財人龍武一方表示，高雅琴是通過朋友介紹找到自己，“說知道我認識一些放貸人，因急需資金，希望我從中聯絡、介紹，借用一些資金使用，并可以給我中介費用。”

龍武稱，經自己介紹，高雅琴向王月借用了一些資金，雙方也簽訂了借款合同。為了保證借款的償還，經出借人要求，高雅琴用涉案房屋進行抵押，并承諾保證及時還款并支付相應利息。龍武表示，2016年7月，高雅琴聯系自己說無法償還借款，希望能幫忙尋找買家，以合理價格盡快將涉案房屋出售以償還借款，“她說盡快出售，并要求全款支付，我就通過中介公司把涉案房屋信息掛到了網上。”龍武稱，自己只是借款介紹人，此后買賣涉案房屋高雅琴本人全程知情，自己不存在任何自作主張、自行賣房的情況，更不存在和劉鳳串通賣房的情況。

劉鳳則表示，自己是通過網絡看到涉案房屋的出售信息，考慮到自己因為家庭原因需要在北京市買房，就簽訂了購房合同。劉鳳認為，自己取得涉案房屋所有權的方式合法有效，高雅琴的起訴屬于房屋價格上漲之后的惡意違約行為。

法院經審理后認定

買賣雙方存惡意串通

盡管龍武、劉鳳都否認存在串通買賣的情況，但據朝陽法院審理查明，王月、龍武等5人的相關銀行賬戶在2016年8月25日之前與之后均存在大額、密集資金往來，據此可以認定該五人存在十分密切的經濟利益聯系，相對于高雅琴而言，該五人系一個利益共同體。龍武和劉鳳所主張的200萬元購房款，在短短21分鐘的時間內流經多個銀行賬戶，最終又回到初始賬戶，整個資金流轉過程作為一個整體，并未發生200萬元款項所有權實質上的轉移。因此，法院不能確認該200萬元系劉鳳向龍武支付的涉案房屋購房款。另一個角度來說，劉鳳、龍武等人通過“空手套白狼”的方式，就將高雅琴名下的房產轉到了自己名下。

結合劉鳳和龍武關于購房款200萬元系五人利益共同體之一的何光(化名)代其支付的主張，法院認為，若劉鳳是涉案房屋的實際買受人，則劉鳳與龍學、何光等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通;若劉鳳僅出名，由龍武、何光等人借名買受涉案房屋，則龍武與何光等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通。

一審判令買賣合同無效

令被告協助更正房主信息

昨天上午，朝陽法院就該案作出一審判決，認定龍武代理原告高雅琴與被告劉鳳就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效，判令劉鳳協助高雅琴將涉案房屋變更登記至高雅琴名下。

朝陽法院認為，根據法律規定，在抵押權人與抵押人協議抵押權實現的情形下，應同時符合如下兩個條件。第一，雙方達成以折價、拍賣或變賣方式實現抵押權約定的時間應當在具備抵押權實現的條件之后，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的抵押權實現的情形之后。第二，所謂協議，在折價情形中，抵押權人和抵押人應當就抵押財產折價的金額達成一致;在變賣情形中，抵押權人和抵押人應當就抵押財產變賣的最低價格達成一致。

本案中王月、龍武和高雅琴所約定的抵押權實現方式，在抵押合同訂立之時就約定抵押權人指定的人(抵押權人意志的延伸)可以在債權人不履行到期債務時自行出賣抵押財產使抵押權人優先受償。這種抵押權實現方式并不符合上述通過協商變賣抵押財產方式實現抵押權的兩個條件，形式上雖類似于雙方協商變賣抵押財產，但實際上由抵押權人自行決定出賣價格，剝奪了抵押人議定抵押財產價格的權利。抵押權人可以自行出賣抵押財產優先受償，則作為維護抵押權人和抵押人雙方權利平衡最后防線的抵押權實現的司法程序亦被規避。

實踐中，由于抵押權人取得了出賣抵押財產相關的全部委托代理授權，抵押權人出賣抵押財產的過程往往暗箱操作，對抵押人完全不公開、不透明，抵押人根本無從知曉抵押財產在何時被以何價格出賣給何人，抵押權人甚至可以串通買受人根據抵押財產市場價格的波動肆意偽造買賣合同訂立時間，令房屋交易價款數額從形式上符合市場價格，實際上套取增值差價，從而輕而易舉地損害抵押人利益，謀取非法利益。

就本案而言，龍武以規避實現抵押權法定程序的方式取得出賣涉案房屋的委托代理權，且濫用代理權與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害了高雅琴的利益，應當認定龍武代理高雅琴與劉鳳就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效。

文/本報記者 孔令晗

攝影/實習記者 呂曉羅

關鍵詞： 法院 合同