歷經10多年探索，廣州軌道交通TOD(以下簡稱“廣州TOD”)綜合開發成為了廣州地鐵的戰略核心業務之一。

隨著“軌道上的大灣區”加速推進，新風口下的廣州TOD建設，廣州地鐵正在以6年拿15塊地的“加速度”，成為軌道建設重要投融資手段之一。

廣州地鐵在建的12個TOD項目，超過三分之二是在車站車輛段上蓋!為何會選這個位置?未來五年，在新的軌道交通格局下，廣州TOD發展將面臨什么樣的機遇與挑戰?

TOD究竟是什么?

2020年12月，陳頭崗停車場維修運轉樓落成投入使用。杜慶柱攝

TOD究竟是啥?

可能有些人第一時間想到的是，它離地鐵站很近。很多時候，在拿地企業看到廣州地鐵的名字，基本也可以確定，這塊地的交通優勢很強——地鐵上蓋，樞紐綜合體項目。

TOD(Transit Oriented Development)，即以公共交通為導向的城市開發，是指規劃一個居民或者商業區時，以公共交通站點為核心而進行緊湊開發、混合土地利用及適宜步行的規劃設計方式。

TOD模式將商業、住宅、辦公、公共建筑等設置在步行可達的公共交通站點范圍內，使居民和員工方便選用公共交通方式，以促進城市發展的良性循環。

簡單理解，以車站為圓心，TOD模式建設交通、居住、商務、公服綜合體。

廣州地鐵TOD發展理念：以“零換乘、一體化”多模式融合的交通核，整合城市軌道交通、城際軌道交通、完整街道、慢行系統、私家車以及道路系統，助力廣州綜合交通樞紐建設。圖：廣州地鐵。

過去十余年，由廣州地鐵為主導的TOD本土化過程，經歷了 “單站”TOD1.0模式、發展至 “站樓一體”TOD2.0模式，以及 “站城一體”TOD3.0模式演進的歷程，并正進行“站城產人文一體”TOD4.0模式的研究與探索。

廣州地鐵沿線生活的TOD模式究竟是什么?《廣州地鐵TOD綜合開發白皮書》展示了廣州TOD的發展歷程。

早在一號線規劃中，廣州地鐵錨定緩解市中心交通問題、引導城市人口發展、優化產業布局、調節城市服務功能等重點目標，成功帶動舊城改造、新區發展，線網沿線多個商圈逐步形成，實現軌道交通利用與片區發展有效循環，并將發揮軌道交通投資建設主體優勢，推動軌道交通樞紐節點價值最大化，回饋城市發展與社區建設。

在剛剛結束的集中供地中，廣州地鐵表示，實施公共交通引導城市開發模式(TOD，Transit-oriented Development)，堅持土地利用、軌道交通與市民生活“三位一體”協同發展。本輪獲取土地計劃建設成集公共交通、居住、商務、公共服務等多元功能業態的場站綜合體，助力區域站、城、產、人、文融合發展，提升市民交通及生活體驗。

這樣加速建設

在經歷過早期“單站式”一號線動漫新城的合作開發模式后，廣州地鐵TOD進入到站樓一體的模式，如八號線的萬勝圍地鐵站上蓋的萬勝廣場。不過這一階段的TOD建設較為“青澀”。

于廣州地鐵而言，全面開啟TOD模式項目的建設“蜜月期”，是在2017年以后。也就是在廣州地鐵持續拿地，短短六年間“爆發式”地進行了多達10個車輛段/停車場上蓋綜合開發的。包括漢溪長隆、陳頭崗、官湖等項目在內為代表。

近幾年廣州地鐵頻繁拿地，TOD在建項目已達12個。

官方數據顯示，截至2021年底，在建項目12個。其中:車輛段綜合開發項目7個，站點/樞紐綜合開發項目3個 ，站點周邊地塊綜合開發項目2個 。總建筑面積702萬平方米。

可見，有超過三分之二TOD項目是在車輛段/停車場上蓋綜合開發的。包括最近新開通的22號線首通段陳頭崗站在內。

隨著當前超大城市及大城市土地資源的日益稀缺，TOD開發中有一種特殊的土地屬性用地——車輛段上蓋開發。

2020年11月，灣區最快地鐵時速180公里的“灣區藍”和“活力橙”停放在陳頭崗停車場日檢庫內。陳頭崗站屬車輛基地上蓋綜合開發的TOD，其配套的綜合樓為一類高層民用建筑，建筑面積約2.6萬平方米，高57.1米，其中地上十二層、地下一層，承擔著未來公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運轉樓等功能。1個廣州地鐵陳頭崗停車場相當于25個400m足球場。

為何建在車輛基地上蓋?

車輛基地上蓋綜合開發，指利用軌道交通車輛基地建蓋板及周邊白地進行綜合開放的項目，是目前國內實現TOD綜合開發的主要項目類型。目前上海、北京、深圳、杭州等多個城市均有車輛基地上蓋綜合開發項目。

一般來說，地鐵列車在完成每天的工作之后也會“打卡下班”，然后按照要求到達相應的車輛基地“休息”和“定期檢查”，一般情況下地鐵列車在運行結束后都會運行至地鐵線路停車場或車輛段。其中車輛段就像大型綜合超市，物資總庫，負責車輛大架修、定修。

車輛基地分為車輛段和停車場，車輛基地是保障地鐵正常運營的后勤基地，沒有車輛基地，地鐵日常運營將得不到最佳保障。

1個廣州地鐵陳頭崗停車場相當于25個400m足球場。車輛基地自身占地面積大，如果只用作為運營保障場所的單一功能，大量的城市土地資源就這樣“擱置"略可惜。如何充分利用這一立體空間?現有的車輛基地上蓋物業開發模式就應運而生了。

廣州最快時速180公里的地鐵22號線——陳頭崗站，車站停車場上蓋采取TOD模式開發，配套的綜合樓為一類高層民用建筑，建筑面積約2.6萬平方米，高57.1米，其中地上十二層(商業居住)、地下一層，承擔著未來公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運轉樓等功能。

近20年的探索

廣州軌道交通TOD綜合開發歷經近20年探索，是廣州地鐵的戰略核心業務之一。

自90年代起，廣州學習香港地鐵模式，探索地鐵投融資模式創新以及沿線土地儲備及綜合開發。

早在廣州地鐵1號線籌備期，其功能定位已明確為解決廣州城市中心區交通問題，引導中心城區人口向東、西方向的天河、芳村新城區疏散，與舊城改造相結合，達到調整城市功能的目的，與TOD理念不謀而合。

廣州地鐵實施TOD綜合開發已突破“軌道+物業”投融資的單一作用，緊扣城市不同時期發展戰略，發揮城市規劃、交通規劃與產業規劃耦合協同，漸趨成熟，搭建以公共交通引導城市發展的規劃體系。

據悉，廣州是國內第一批出臺政策制度的城市，鋪平TOD綜合開發的廣州之路，為全國軌道交通TOD政策創新提供重要的實踐參考。

機遇與挑戰?

未來五年，廣州地鐵將持續推進“庫存”的TOD以及“上新”更多的TOD項目。圍繞“一張網、一張票、一串城”，打造“軌道上大灣區”的大背景下，廣州地鐵TOD產業面臨著什么樣的機遇與挑戰。

隨著“四網融合”的高質量推進，廣州地鐵通過重組鐵投、珠三角城際和承接城際運營并獲取運營資質，在國內率先實現“地鐵、城際、有軌”全制式覆蓋和大灣區全域覆蓋的新發展格局。

隨著粵港澳大灣區及廣州都市圈建設發展，建設便捷順暢的城市群一體化交通網成為“十四五”時期重要任務，TOD綜合開發作為軌道交通建設的重要投融資手段之一，未來3至5年內TOD產業市場規模仍將保持高速增長。

廣州地鐵表示，未來TOD的機遇與挑戰并存。首先，軌道交通“四網合一”要求TOD產品多元化發展。推進干線鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道交通融合發展，特別是廣州地鐵接管珠三角城際，廣州地鐵須整合場站及周邊土地資源已覆蓋地鐵、珠三角城際等。

對于整體產業而言，除了現有地鐵站點及車輛段上蓋綜合開發，鐵路動車所上蓋、城際鐵路站點周邊、市中心老鐵路車站更新都將成為TOD綜合開發的新機遇。

其次，政府鼓勵社會資本參與基礎設施建設，帶來新的產業投資機遇。當前，軌道交通正處于高強度建設的重要機遇期，隨之而來的是巨大的建設和資金壓力。TOD綜合開發作為軌道交通投融資重要手段，需要提高TOD綜合開發可持續發展。

值得關注的是，TOD綜合開發與房地產開發項目不同，涉及地鐵保護、結構轉換技術、減震降噪等多項技術創新。隨著TOD模式在全國范圍內普及應用，TOD綜合開發整體規模呈爆發式增長，隨之核心技術的落地轉化應得到保障。

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